去年的樓市牛市,廣州市場也接二連三拍出多個地王,刷新了當地紀錄。

　　今年政策調控之下,開發(fā)商銷售放緩,地王開發(fā)也甚為低調。去年雅居樂與碧桂園激戰(zhàn)長達5個小時,以總價43億元拿下的廣州科學城(000975)項目,年初遭遇修改規(guī)劃風波,目前項目開發(fā)仍在報建審批過程中,什么時候能預售還是未知數。

　　項目單價可賣到1.5萬？

　　去年10月28日下午,雅居樂歷時5個小時,101輪馬拉松式的競拍,以43.41億的總價擊敗碧桂園聯(lián)合體、保利聯(lián)合體等巨頭拿下廣州科學城地塊。地塊總建筑面積約61萬平方米,折合樓面地價7074元/平方米。去年10月,該區(qū)域一手住宅均價為9988元/平方米。

　　科學城地塊2007年曾被廣東中萊投資以44.75億元高價競得,折合樓面價達6321元/平方米。后來由于沒有支付土地款,該地塊被沒收。去年10月,該地王重新被分拆出讓。雅居樂目前拿下的科學城地塊為原地塊的65%。

　　據悉,拿地后不久,雅居樂即表示,擬將該項目發(fā)展成高檔的綜合型商住小區(qū),主要針對廣州市區(qū)及當地高端客戶群,預計2010年可動工,最快2011年上市銷售。但自從今年3月傳出修改規(guī)劃的消息后,該項目就鮮有新的消息傳出。《每日經濟新聞》記者在項目現場發(fā)現,該地塊沒有大規(guī)模動工的痕跡。

　　7月7日,記者致電雅居樂集團,相關負責人表示,該地塊的土地款已經全部繳清,由于修改過規(guī)劃,目前規(guī)劃審批公司還未收到,相關的項目報建仍處于審批過程中。

　　該公司一內部人士透露,目前公司內部已成立一個叫東部營銷中心的部門,專門負責科學城地塊以及增城等項目的開發(fā),按照今年年初的計劃,年底或明年上半年項目就將進入預售的階段。

　　“若沒有廣州科學城區(qū)域當下的發(fā)展勢頭,雅居樂拿下地塊無疑是一個硬骨頭”。合富輝煌首席市場分析師黎文江表示,中萊投資拿下地塊時,該項目區(qū)域有龍光地產和萬科(000002)兩限價房項目,龍光限價房價格僅為4000元/平方米,而當時該區(qū)域均價也就7000多元/平方米,中萊投資以6000多元/平方米的樓板價拿下這個地根本無法開發(fā)。而目前科學城周邊有中新知識城入駐,還有國際會議中心,現在整體均價達1萬元/平方米?！?/P>

　　黎文江認為,根據目前周邊配套的發(fā)展,科學城項目起碼能賣到1.5萬元/平方米以上。但依照目前的市況,開發(fā)商只有等待時機銷售。

　　修改規(guī)劃風波

　　今年3月,雅居樂這塊“天價”地王被爆出申請修改規(guī)劃,將住宅樓工程的建筑高度由55米調整為100米,直接增高了15層。這遭到業(yè)內多方質疑,雅居樂被指“為了解套或者牟取更大利潤”。

　　對此雅居樂方面的解釋是,項目容積率并沒有發(fā)生改變,談不上賺錢,只是增加最高樓宇能夠達到的高度,總建筑面積也并沒有增加。修改規(guī)則后樓間距加大,以前做5棟樓,現在做4棟,這樣景觀會更好看。

　　對于“面粉貴過面包”的地價,上述雅居樂人士表示,這要看將來做出來的產品?！拔覀兪前l(fā)展大盤,定位高端項目,其售價也是不一樣的?！?/P>

　　“天價地王,神仙都難辦?！睆V州地產專家鄧浩志如此感慨,科學城樓面價格過高,對開發(fā)商產品利潤和產品開發(fā)都會有一定影響的。

　　鄧浩志認為,就算今年延續(xù)2009年行情,房價繼續(xù)上揚,依照科學城的地價,樓盤價格起碼要達1.3萬~1.5萬元/平方米才能盈利。但市況并不如此,此輪調控預期很長,高地價無疑透支了開發(fā)商未來產品的生存預期和升值空間。

　　他還指出,企業(yè)修改規(guī)劃,是相關部門不作為行為,是對其他參與競拍企業(yè)的不公平。這個規(guī)劃修改就算不影響容積率,但戶型可以改變,開發(fā)商的售價將會變高,彌補高地價帶來的風險。