每經(jīng)編輯｜楊濤    

以下為巴曙松先生在2012年博鰲房地產(chǎn)論壇上的演講現(xiàn)場(chǎng)整理文字，作為視頻節(jié)目參考資料。

我想嘗試著總結(jié)一下這么多年房地產(chǎn)調(diào)控的特點(diǎn)，形成的市場(chǎng)波動(dòng)規(guī)律，如果有規(guī)律的話，嘗試總結(jié)一下。

第一，調(diào)控體系，無(wú)非是調(diào)控的工具，銀根、地根，這一次加上了限購(gòu)來(lái)抑制投資性、投機(jī)性需求，這幾個(gè)方面應(yīng)該被視為是房地產(chǎn)調(diào)控政策日趨成熟的一個(gè)標(biāo)志。

那么，這樣一個(gè)調(diào)控會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)什么樣的波動(dòng)規(guī)律呢？我想，從銀根、地根的調(diào)控來(lái)看，從控制投資性需求的調(diào)控來(lái)看，在短期內(nèi)是能起到抑制需求的作用的，在供求不平衡的情況下，有助于市場(chǎng)形成短期的平衡。但是，這種調(diào)控有什么特點(diǎn)？有兩個(gè)很難糾正的缺點(diǎn)，一是這種調(diào)控到后期必然以傷害供給為重要特點(diǎn)，本來(lái)是抑制需求的，最后傷害到供給，供給減少了。為什么呢？因?yàn)?，你控制銀根、地根，你控制投機(jī)性需求很對(duì)，短期市場(chǎng)上會(huì)出現(xiàn)局部性、階段性的供大于求。但是，整個(gè)行業(yè)，我們是做金融的，看金融資金波動(dòng)，房地產(chǎn)商主要的資金來(lái)源，銷(xiāo)售回款，一控制、一限購(gòu)、銷(xiāo)售放緩，市場(chǎng)打壓，開(kāi)發(fā)貸減少、按揭貸去年批了還不給，上市不準(zhǔn)，借殼不允許等等，這樣的話，另外幾條渠道資金來(lái)源大幅度縮減，形成了正反饋疊加，疊加下來(lái)就只能被動(dòng)的要么求生存，高息，弄點(diǎn)錢(qián)維持，或者是加快銷(xiāo)售回款。同時(shí)，本能地減少新土地的購(gòu)置和開(kāi)發(fā)。這種強(qiáng)烈的正反饋，加上房地產(chǎn)行業(yè)特定的開(kāi)發(fā)周期，市場(chǎng)的調(diào)整后期必然都形成強(qiáng)烈的供應(yīng)不足，新開(kāi)工不足。然后，一旦市場(chǎng)站穩(wěn)，就出現(xiàn)了供求關(guān)系的一個(gè)逆轉(zhuǎn)。

所以，我作出一個(gè)冒昧的判斷，可能在接下來(lái)的十年、二十年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中，我的房地產(chǎn)知識(shí)實(shí)際上是從陳淮所長(zhǎng)那兒學(xué)的，我不懂就老問(wèn)他。他說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)在未來(lái)有很大的發(fā)展空間。但是，我認(rèn)為這個(gè)發(fā)展空間是一個(gè)非常顛簸的發(fā)展空間，這種波幅比過(guò)去十多年要大很多。而且，只要調(diào)控方式不變，我覺(jué)得變的可能性不大，還是用銀根、地根，還是用打壓的短期措施，形成的疊加和正反饋，先抑制需求，結(jié)果傳達(dá)到供給不足，供給不足就是市場(chǎng)探底回暖，市場(chǎng)就是在顛簸中發(fā)展的。所以，這個(gè)特點(diǎn)在未來(lái)會(huì)非常明顯。