每經(jīng)編輯｜每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 葉燕婷 發(fā)自深圳    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 葉燕婷 發(fā)自深圳

保利集團(tuán)在旅游地產(chǎn)上砸下重金。

近日，保利集團(tuán)宣布，將在東莞建設(shè)占地60平方公里的超大生態(tài)城項(xiàng)目，面積相當(dāng)于2個(gè)澳門(mén)、6個(gè)東部華僑城，投資額為200億元。

上述項(xiàng)目建成后，將成為“珠三角”地區(qū)最大的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。據(jù)保利地產(chǎn)廣東公司董事長(zhǎng)余英介紹，前三年將重點(diǎn)開(kāi)發(fā)生態(tài)城東部，包括別墅、公園、會(huì)議中心項(xiàng)目，將在今年6月推出別墅板塊。

保利集團(tuán)品牌部人士向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在樟木頭鎮(zhèn)的房產(chǎn)供應(yīng)量同比飆升5倍時(shí)推出首批別墅項(xiàng)目，銷(xiāo)售將面臨不小壓力。

遇供應(yīng)高峰 首期別墅銷(xiāo)售壓力大/

近兩年，樟木頭地區(qū)的房產(chǎn)銷(xiāo)售額徘徊在10億元以下，銷(xiāo)售面積在14萬(wàn)平方米左右。

但由于廣深鐵路數(shù)次升級(jí)改造、提速，樟木頭到深圳只需20分鐘，離廣州也不過(guò)40分鐘車(chē)程，進(jìn)軍樟木頭的地產(chǎn)商普遍看好該地區(qū)“與深廣連成一片”的潛力，樓市供應(yīng)不斷增大。記者查閱搜房網(wǎng)獲悉，今年與保利生態(tài)城一起加入樟木頭房產(chǎn)“大戰(zhàn)”的項(xiàng)目包括綠茵溫莎堡、中惠香樟綠洲、中惠香樟半島、香樟1號(hào)、長(zhǎng)虹百薈、豐泰橡樹(shù)溪谷等。

保利地產(chǎn)方面向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，別墅項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)在于價(jià)格方面，均價(jià)不過(guò)每平方米1萬(wàn)元左右，僅為深圳房?jī)r(jià)的1/4至1/3。不過(guò)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，每平方米1萬(wàn)元的均價(jià)在保利別墅項(xiàng)目所在地區(qū)并沒(méi)有突出優(yōu)勢(shì)。搜房網(wǎng)顯示，保利樟木頭別墅項(xiàng)目所在的寶山森林公園周邊豪宅別墅項(xiàng)目不少，均價(jià)在8000元至12000元/平方米。而且其周邊普通住宅均價(jià)非常低廉，大多集中在1300元至4000元/平方米。

據(jù)悉，今年是樟木頭地區(qū)房產(chǎn)供應(yīng)量爆發(fā)的一年。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2013年樟木頭全鎮(zhèn)將推出5000余套一手住宅，樓宇銷(xiāo)售面積達(dá)71萬(wàn)平方米。而前年樟木頭全鎮(zhèn)房產(chǎn)銷(xiāo)售面積13.7萬(wàn)平方米，約1400套，一年之內(nèi)，待售面積竟然猛增為去年銷(xiāo)售面積的約5倍，因此，對(duì)于房產(chǎn)商的壓力較大。有業(yè)內(nèi)人士表示，若不把握好銷(xiāo)售旺季，可能導(dǎo)致大量產(chǎn)品滯銷(xiāo)、資金回籠緩慢或停滯。

美聯(lián)物業(yè)研究中心主任徐楓分析，隨著代理加工等產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移至內(nèi)地，樟木頭地區(qū)目前面臨支柱產(chǎn)業(yè)空缺的現(xiàn)狀，賣(mài)房必須吸引投資客，否則地產(chǎn)項(xiàng)目很難賣(mài)動(dòng)。

做旅游地產(chǎn) 項(xiàng)目模式目前還不明晰/

保利生態(tài)城占地60平方公里，而東莞4個(gè)主城區(qū)約為233.5平方公里，相當(dāng)于1/4的主城區(qū)面積。按照規(guī)劃，在未來(lái)6~8年時(shí)間內(nèi)，保利將投資200億元打造出包括多個(gè)主題樂(lè)園（童話王國(guó)，夢(mèng)幻城堡，快樂(lè)森林）、以芙蓉寺為依托的禪境養(yǎng)生谷、以高爾夫、會(huì)議中心、酒店為載體的高端商務(wù)休閑領(lǐng)地。

樟木頭鎮(zhèn)政府提供的資料顯示，建設(shè)保利生態(tài)城項(xiàng)目相當(dāng)于再造一個(gè)樟木頭鎮(zhèn)城區(qū)，年均直接營(yíng)業(yè)額將達(dá)到200億元。落成后，政府預(yù)期東莞每年能吸引600萬(wàn)~800萬(wàn)人次外來(lái)游客，大大提高東莞服務(wù)業(yè)的比重。

雖然前景看起來(lái)不錯(cuò)，但是業(yè)內(nèi)還是表示了一些擔(dān)憂。比如東部華僑城占地9平方公里，不足保利生態(tài)城的1/6，2004年建設(shè)至今，已耗資160億元，目前部分別墅仍在開(kāi)發(fā)中。保利又如何運(yùn)作這樣大的項(xiàng)目呢？對(duì)此，保利地產(chǎn)方面對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，60平方公里中真正開(kāi)發(fā)面積僅占5%，主要依托自然生態(tài)。

還有業(yè)內(nèi)人士表示，以保利生態(tài)城內(nèi)童話王國(guó)、夢(mèng)幻城堡、快樂(lè)森林3個(gè)主題公園為例，一般而言，這種項(xiàng)目對(duì)人口稠密度要求非常高，樟木頭鎮(zhèn)僅30萬(wàn)人口，而且就近有深圳歡樂(lè)谷和東部華僑城、廣州長(zhǎng)隆水上公園、香港海洋公園和迪士尼樂(lè)園，如此多的強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)者面前，如果沒(méi)有突出的特點(diǎn)和定位，運(yùn)營(yíng)前景堪憂。

深圳市綜合開(kāi)發(fā)院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁指出，地理位置是保利生態(tài)城主題公園的劣勢(shì)之一，主題公園是投入資金大、折舊率高、運(yùn)營(yíng)成本也很高的項(xiàng)目，目前并沒(méi)有看到保利清晰的旅游產(chǎn)業(yè)化趨勢(shì)和投資盈利模式，如果未能成功吸引旅客，成本不能及時(shí)收回，未來(lái)維持運(yùn)營(yíng)會(huì)給保利帶來(lái)負(fù)擔(dān)。

對(duì)此，保利地產(chǎn)方面對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，保利生態(tài)城更側(cè)重于家庭一站式服務(wù)，用養(yǎng)生、樂(lè)園、體育和娛樂(lè)休閑等不同項(xiàng)目搭配，增強(qiáng)對(duì)于一個(gè)家庭的綜合吸引力，不過(guò)，周?chē)闹黝}公園確實(shí)為生態(tài)城帶來(lái)很大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。

事實(shí)上，要成為一個(gè)旅游地產(chǎn)供應(yīng)商，項(xiàng)目形成可復(fù)制模式是非常關(guān)鍵的。相對(duì)而言，保利的旅游地產(chǎn)模式目前仍不明晰。美聯(lián)物業(yè)研究中心主任徐楓認(rèn)為，保利生態(tài)城本質(zhì)仍是地產(chǎn)項(xiàng)目，打著生態(tài)的概念而已，做旅游只是為賣(mài)別墅服務(wù)，旅游項(xiàng)目并不見(jiàn)得會(huì)做得非常成功，公司的側(cè)重也并不在此。