每經(jīng)編輯｜趙慶

每經(jīng)記者 蔡雅蕓

林中認(rèn)為，香港地區(qū)的市場給我們很多啟示，目前來看有幾個特征，第一是非常成熟的市場，第二，香港的地產(chǎn)商都是“開發(fā)+經(jīng)營持有”，而非開發(fā)為方向。每年政府出讓的土地也是很少的，香港的今天可能是內(nèi)地一線城市的明天。第三，香港的開發(fā)商經(jīng)歷過幾輪危機以后，留下來的都有幾個特點，一是實力雄厚，二是負(fù)債率很低，基本上凈負(fù)債率不超過20%。第三是融資成本很低，所以他們才能做持有模式。

但是內(nèi)地的開發(fā)商跟香港是不一樣的，因為內(nèi)地的整個市場周期跟香港所處的周期不一樣，我認(rèn)為沒有成功的企業(yè)，只有時代的企業(yè)，只有與時俱進(jìn)。

為什么香港地區(qū)的開發(fā)商不加杠桿，而內(nèi)地要加杠桿？因為香港地區(qū)開發(fā)商已經(jīng)完成了積累，內(nèi)地開發(fā)商如果不加杠桿，就難以把握這個市場機會。等企業(yè)規(guī)模做大了，就不會冒風(fēng)險繼續(xù)高杠桿。

林中認(rèn)為，內(nèi)地地產(chǎn)商目前發(fā)展得比香港地產(chǎn)商好，因為內(nèi)地地產(chǎn)商對文化、市場更了解，管控效率更高。另外，內(nèi)地地產(chǎn)商大部分是一代，香港地區(qū)地產(chǎn)商則多是二代，這種文化的差異、管控效率差異，以及創(chuàng)始人的雄心和愿景都會導(dǎo)致不一樣的結(jié)果。

但是，內(nèi)地是一個新興市場，是一個發(fā)展中的市場，發(fā)展中市場的玩法和成熟市場的玩法是不一樣的，如果在發(fā)展中市場用恒隆這種保守的方式（恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗在論壇上提到，恒隆過去十幾年基本上都是零負(fù)債），很快就會被邊緣化，沒有機會做大。

林中表示，未來5 ~10年內(nèi)地的開發(fā)商到香港發(fā)展，也會改變香港房地產(chǎn)行業(yè)的生態(tài)。首先改變香港地區(qū)地產(chǎn)商原有的游戲方式，改變市場格局；第二，未來香港地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)可能有一半是由內(nèi)地的開發(fā)商來做；第三，在內(nèi)地大開發(fā)商的全球化戰(zhàn)略中，香港是一個橋頭堡。

同時香港地區(qū)開發(fā)商也要走進(jìn)內(nèi)地，北京、上海、深圳這幾個市場非常適合他們進(jìn)入，香港地區(qū)開發(fā)商有資金的優(yōu)勢，這些市場已經(jīng)從增量市場變成存量市場，他們可以發(fā)揮出優(yōu)勢。

在隨后的主題演講中，林中表示，如今這樣一個分化的市場已經(jīng)不能用一種方式來做，任何一個規(guī)模不夠的企業(yè)都很難“玩轉(zhuǎn)”這個分化的市場。

林中認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)存在20年長周期的變化。房子是用來住的，不是用來炒的，所以中國未來20年不會出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫破裂。

如今一線城市已經(jīng)開始從增量市場逐步轉(zhuǎn)向存量市場，再過十幾年，全國應(yīng)該就會轉(zhuǎn)向存量市場。這些是長周期變化的內(nèi)因和外因。

內(nèi)地一線城市現(xiàn)在平均房價在5萬元／平方米，理論上來說內(nèi)地一線城市房價不應(yīng)該超過香港，同一時期，香港平均房價在11.2萬元，內(nèi)地5萬元，也就是說理論上內(nèi)地房價還有2倍的漲幅。

與此同時，未來幾年行業(yè)內(nèi)會展開更加激烈的競爭，行業(yè)的集中度在加速提高。從一個行業(yè)的戰(zhàn)略遠(yuǎn)見、資本能力、合作并購能力，到產(chǎn)品端競爭中人才團隊、專業(yè)能力、管理能力，都在競爭，所以這個行業(yè)的門檻越來越高，利潤越來越低。

對區(qū)域龍頭房企而言，可以做梯度轉(zhuǎn)移，從一線城市轉(zhuǎn)移到1.5線，再轉(zhuǎn)到二線、三線城市，未來幾年細(xì)分市場也有很大的機會，存量市場也有很大的機會。而一些中小企業(yè)可以由開發(fā)轉(zhuǎn)經(jīng)營，如基金、資管。

林中告誡，中小企業(yè)不要跟風(fēng)，特別是這兩年去一二線拿高價地的企業(yè)，現(xiàn)在問題都很麻煩。大企業(yè)拿幾塊高價地，它可以暫時不開發(fā)，小企業(yè)在地價高的時候進(jìn)去，基本上會被“玩完”。