每經編輯｜每經記者 查道坤 南京攝影報道 每經編輯 文多    

12月12日，記者看到，南京京奧港未來墅在建的幾棟大樓已經初具規(guī)模

每經記者 查道坤 南京攝影報道 每經編輯 文多

曾在今年6月被一些媒體質疑虧本賣房的南京京奧港未來墅項目，再次成為輿論關注的焦點。

2016年4月，北京嘉誠鼎盛房地產開發(fā)有限公司（下簡稱嘉城鼎盛）以2.235萬元/平方米的樓面價摘下麒麟板塊一地塊，一舉成為該板塊“地王”。拿下地塊后，開發(fā)商極其看好，還曾聯合信托公司發(fā)起了一款34億元的信托產品。

但就在前兩天，南京多家本地媒體報道，京奧港未來墅項目工地已于11月25日停止了施工作業(yè)，承建方稱是開發(fā)商拖欠工程款所致。

《每日經濟新聞》記者梳理還發(fā)現，南京目前不少摘下“地王”的開發(fā)商因為成本與現實的差距，正在打“拖延戰(zhàn)”，出現了規(guī)劃、修建動作快，入市慢的現象。同樣因為這種預期的差距，業(yè)內人士認為，一些中小型房企的處境略顯尷尬，今后京奧港未來墅項目這樣的情況或再現。

售樓的還在 施工的難尋

位于南京江寧麒麟新城的南京京奧港未來墅項目，就推出之日起就備受南京市場關注。12月11日，南京京奧港未來墅項目被南京本地媒體曝出，工地已經在11月25日停止了施工作業(yè)，并稱開發(fā)商拖欠工程款。

12月12日，《每日經濟新聞》記者前往南京京奧港未來墅項目，在現場記者看到，工地大門緊閉，通過大門看進去，機械設備以及施工材料無序堆放在工地里，沒有任何施工跡象，但在建的幾棟大樓已經初具規(guī)模。

南京本地媒體《樓市零距離》報道顯示，麒麟“地王”南京京奧港未來墅項目工地門口，白紙黑字貼著三張封條，上面赫然寫著“工程暫停、大門封閉”。

不過，《每日經濟新聞》記者在現場并沒有看到封條，現場看門的師傅對記者介紹說，“項目停工已經有一段時間了，全部施工人員已經回家，封條按照上面要求已經撕了。”

南京本地媒體報道中，有一名“項目承建方辦公室相關工作人員”介紹說，由于開發(fā)商拖欠了好幾個月工程款尚未支付，他們已于11月25日停止施工作業(yè)，“開發(fā)商欠款兩千萬都不止，只要付錢，就可以復工。其實開發(fā)商也沒辦法，被套住了。”此外，這位工作人員還表示，“現在好多開發(fā)商不是銀行貸款，你想想他這塊地，買進來多少錢，他現在沒辦法。”

《每日經濟新聞》記者也曾前往南京京奧港未來墅項目的售樓部，在售樓部記者看到，并無任何來看房的購房者，只有幾位銷售顧問在售樓部里。

記者從售樓部工作人員處并沒有獲悉停工的原因，后又詢問了開發(fā)商方面，但也沒有獲得回應。

曾借助信托公司融資

除拖欠工程款停工外，該項目此前還曾被一些媒體質疑虧本賣房，一時間成為南京樓市關注的焦點。

回顧該項目，需要從開發(fā)商拿地說起。2016年4月15日，經61輪競拍，北京京奧港集團有限公司（下簡稱京奧港集團）旗下的嘉誠鼎盛力壓眾多開發(fā)商，以4.76億元摘得麒麟“G09”（地塊編號2016G09，位置信息為江寧區(qū)麒麟科技創(chuàng)新園中心地區(qū)8-3 B2地塊）宅地，樓面價2.235萬元/平方米，成為區(qū)域新“地王”，當時周邊新房在售價還在1.6萬~1.8萬/平方米左右。

按照當時開發(fā)商的設想，樓盤開盤價格在4萬元。然而，受南京樓市限價影響，在今年9月，京奧港未來墅新領銷許，樓面地價2.235萬元/平方米，銷售均價2.57萬~2.6萬元/平方米，房價僅比樓面地價高出有限。

銷售價格僅比樓面價高出3000多元，如果再加上其他建設成本等，因此被一些媒體質疑開發(fā)商在虧本賣房。

公開資料顯示，成立于1996年的京奧港集團，最初以鋼貿物流起家，2003年才成立房地產開發(fā)公司，主要項目在北京和包頭，地產業(yè)務的規(guī)模還未進入百強房企行列，屬于典型的中小房企。該開發(fā)商于2011年進軍南京，以5.3億元拿下中心老城區(qū)一地塊，樓面價1.42萬元/平方米。這個項目在2016年時最高賣到3.2萬元/平方米，這讓京奧港在南京市場嘗到了甜頭。

高價拿地的京奧港，還曾利用外部融資開發(fā)項目，與信托公司合作發(fā)起了合計34億元的集合信托產品。

據相關信托公司官網的內容顯示，這一合計34億元的信托計劃，正是“以股權方式投入嘉誠地產，用于支付南京市江寧區(qū)麒麟科技創(chuàng)新園中心地區(qū)8-3 B2地塊二類居住用地的土地出讓金及相關稅費”。而工商信息顯示，嘉誠鼎盛的投資人已于2016年5月由京奧港集團、北京京奧港房地產開發(fā)有限責任公司變更為信托公司。不過，官網上已無法查到具體到期期限。只能從同花順等網站查到，該計劃的信托期限為18個月。

即便如此，仍然出現了今天的局面。

對此，房地產業(yè)內人士楊紅旭表示，南京這個停工的“地王”項目，是在錯誤的時點，拿錯一幅高價地。“當前這個開發(fā)商資金鏈肯定非常緊張，不過這個樓盤不太可能會‘爛尾’。因為項目的主要支出土地款已經付完了，只要愿意降價賣房，其回籠的資金，完全可以支付建安費。但當前問題的關鍵是，這家開發(fā)商的資金綜合壓力很大，而不僅僅是這塊地的問題。”

業(yè)內聲音：京奧港不是孤例

事實上，南京京奧港未來別墅項目，只是南京“地王”的一個縮影。據搜狐焦點南京站統(tǒng)計，截至8月30日，南京有35幅地塊的樓面價格高于2萬元/平方米。

《每日經濟新聞》記者查詢后發(fā)現，這些高價地塊規(guī)劃出爐動作較快，但入市速度卻相對慢得多。其中，南京江北板塊的銀城G99地塊和金輝G102地塊在今年2月拿地，6月就已經公示規(guī)劃，7月兩工地都已經在打樁；還有位于西善橋的綠城G100地塊也于今年2月出讓，8月規(guī)劃已經出爐。

然而，在未入市的33個項目中，有超三分之二的項目計劃最快明年才能入市。動作快，入市慢，這已經是南京高價地塊的一種現象，這也給不少“地王”項目帶來了不小的資金壓力。

之所以造成這種現象的出現，或是因為南京樓市政策中明確規(guī)定超過溢價率的地塊，被要求現房銷售，并且南京樓市的限價令也給高價地塊帶來了很大壓力。從2016年4月南京樓市執(zhí)行“限價令”以來，多數熱點板塊房價都被設置紅線，嚴格限漲，這自然導致此前高價拿地的開發(fā)商面臨很大壓力，“有的板塊地價都接近3萬元/平方米，甚至有的樓面價更高，限價讓不少開發(fā)商會面臨虧本賣房的局面，所以南京京奧港未來別墅項目不會僅僅是一個個案。”南京房地產行業(yè)專家張健初對《每日經濟新聞》記者說。

樓面價接近限價價格，這顯然達不到開發(fā)商的預期，為了避免虧本買賣，不少開發(fā)商選擇拖延時間打持久戰(zhàn)，從而出現了動作快，入市慢的現象。

對此，南京盈嘉地產黃如濤對《每日經濟新聞》記者說，“前面有限價的紅線，后面又有政策的約束，那么開發(fā)商只能加快規(guī)劃施工，有的項目售樓部已經建好，但是就是遲遲不申請領預售證，隨著監(jiān)管趨嚴和限價，高地價投資額不斷增加，開發(fā)商預期價格無法短期實現，那么處境會非常尷尬，一些中小型房企會出現資金鏈緊張甚至斷裂的情況。諸如京奧港‘地王’項目出現的情況，南京其他‘地王’還會有這樣的現象出現。”