每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

從2019年國家發(fā)改委印發(fā)的《綠色生活創(chuàng)建行動總體方案》，到2020年住建部等6部門聯(lián)合印發(fā)的《綠色社區(qū)創(chuàng)建行動方案》，以“城市大腦”為代表的智能化平臺戰(zhàn)略落地，智慧社區(qū)、智慧園區(qū)、智慧產業(yè)所引發(fā)的一系列智慧化正在達到高潮。

2020年5月第十三屆全國人大三次會議也再次強調智慧社區(qū)的建設；同時，受疫情的影響，人們開始意識到智慧、安全、便捷的物業(yè)服務的重要性，物業(yè)管理的智慧化建設越來越成為更多物企發(fā)展的必然選擇。

值得關注的是，近年來扎堆登陸資本市場的上市物業(yè)服務企業(yè)有一個普遍特點：強調科技賦能。事實上，科技屬性已經(jīng)成為物業(yè)服務企業(yè)高估值的重要依仗。

圖片來源：中指院究院

持續(xù)加大投入

事實上，近年來越來越多的物業(yè)服務企業(yè)開始強調科技賦能，而從2020年上市的18家物業(yè)服務企業(yè)募集資金主要用途來看，提高智能化水平、打造智慧社區(qū)成為多家企業(yè)未來的重要方向。

融創(chuàng)服務在其招股書中就表明，約募集資金的15%將用于升級智能管理服務系統(tǒng)和只能社區(qū)開發(fā)；金科服務進一步加大其智慧化投入比例，約20%的融資將用于進一步發(fā)展上下游增值業(yè)務，包括團膳業(yè)務、社區(qū)教育、社區(qū)智能硬件升級等，還有10%的融資用于數(shù)字化管理系統(tǒng)及自動化運營；恒大物業(yè)也將其融資的8%用于信息化技術的優(yōu)化及設備設施的升級。

除了2020年新上市物業(yè)服務企業(yè)外，已上市物業(yè)服務企業(yè)同樣注重科技研發(fā) ，并逐年增加科技投入。如雅生活服務投入約1460萬元進一開發(fā)一站式服務平臺，使企業(yè)達到管理數(shù)字化、服務專業(yè)化、流程標準化及操作機械化；新城悅服務投入約6100萬元，用于投資先進技術及雇員；中海物業(yè)投入約2980萬港元進一步開發(fā)信息科技系統(tǒng)；定位高端的綠城服務從2013年至今，連續(xù)每年平均科技投入5000萬元以上。

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

與此同時，作為行業(yè)頭部物業(yè)服務企業(yè)，萬科在2020年10月底宣布物業(yè)更名為“萬物云”，同期發(fā)布了城市服務子品牌“萬物云城”。資料顯示，萬物云包含Space、Tech和Grow三大模塊，Space模塊包含歸屬社區(qū)空間、商企空間及城市空間的服務；Tech模塊提供軟硬件服務能力、數(shù)字運營和行業(yè)人工智能服務；Grow模塊持續(xù)連接成熟企業(yè)、孵化創(chuàng)新企業(yè)。

對于更名，萬科物業(yè)首席執(zhí)行官朱保全表示，從城市到園區(qū)、從寫字樓到家皆為空間，空間科技服務的范疇比物業(yè)服務更大，在空間（Space）里的設施、設備、資產、人及商業(yè)活動皆可通過技術（Tech）連接。

而穩(wěn)坐“第一上市物企”寶座的碧桂園服務也在去年11月發(fā)布“新物業(yè)”品牌，其中就包括新科技。在新科技的人才結構、研發(fā)部署上，目前碧桂園服務有超過4500人團隊參與研發(fā)，近三年合計投入5.9億元科研經(jīng)費。

對于“新物業(yè)”的品牌內涵，碧桂園服務執(zhí)行董事兼總裁李長江認為，物業(yè)的本質是基于人對建筑空間的需求產生的服務，新的時代，物業(yè)服務的內容、對象、方式和業(yè)務邊界都在不斷延伸。

此外，時代鄰里、保利物業(yè)、彩生活等也有較大的戰(zhàn)略調整。如時代鄰里日前提出“創(chuàng)造服務”的理念，時代鄰里首席信息官孫澤淇展示了公司在未來社區(qū)戰(zhàn)略、數(shù)字化轉型、社區(qū)一體化平臺、移動端應用升級改造、全場景智能化等方面的最新成果。

突破服務邊界

值得注意的是，物業(yè)服務企業(yè)積極引入智能科技設備，其目的仍然是增強服務能力，實現(xiàn)基礎服務自動化，提升管理效率及服務質量，效抑制剛性成本上升，進一步突破服務邊界和深度升級。

技術的價值不僅體現(xiàn)在基礎物業(yè)服務，在多種經(jīng)營領域依舊大有作為。

具體來看，彩生活依托彩之云APP和彩管家APP以及針對社區(qū)服務運營內容設立的智慧社區(qū)生態(tài)圈系統(tǒng)，探索出了一條社區(qū)服務運營的數(shù)字化、智慧化路徑，并與京東彩生活在社區(qū)場景下展開豐富多元的試點，未來雙方將圍繞社區(qū)零售、社區(qū)金融、末端物流、智能社區(qū)、云、技術等眾多領域探索新業(yè)態(tài)。

2014年開始，綠城服務就開始打造智慧園區(qū)服務體系，通過大數(shù)據(jù)平臺的建立、智能設施設備的引入、移動互聯(lián)網(wǎng)及應用軟件的推行，打造全方位的一體化平臺，讓業(yè)主更方便地獲取健康、文化教育、居家生活等各項服務。

2015年，長城物業(yè)與64家初創(chuàng)聯(lián)盟伙伴共同推出，業(yè)內首個以智慧物業(yè)和社區(qū)商務為底層邏輯的合作組織“一應云聯(lián)盟”，通過整合社區(qū)物業(yè)資源、客戶資源和商家資源，針對社區(qū)生活所需服務，在“互聯(lián)網(wǎng)+”的戰(zhàn)略下，通過生活服務的形式提高物業(yè)管理水平，并讓該聯(lián)盟所有成員獲益。

“依靠科技，物企通過搭建業(yè)主端APP，引入本地優(yōu)秀生活服務供應商，通過線上化將豐富的增值服務與業(yè)主高效“連接”，形成用戶消費畫像，形成更精準、高效、便捷的生活服務生態(tài)圈。”中指院分析指出。

提升盈利能力

然而從另一方面來講，物業(yè)服務企業(yè)加大科技投入，進行戰(zhàn)略調整，這也意味著資本對物業(yè)行業(yè)提出了更高要求。

實際上，隨著房地產開發(fā)在2018年迎來增長爆發(fā)期，直接帶動物業(yè)行業(yè)規(guī)?？焖僭鲩L，成為推動物業(yè)服務企業(yè)規(guī)模增長的最大推動力，南都物業(yè)、雅生活、碧桂園服務、新城悅、佳兆業(yè)物業(yè)、永升生活服務等均在此時登陸資本市場，此后物業(yè)上市成為一種“潮流”。

截至2021年3月25日午間收盤，上市物業(yè)服務企業(yè)市值TOP3分別為碧桂園服務、恒大物業(yè)、華潤萬象生活，對應的母公司均來自TOP10房企，這說明母公司的規(guī)模與資本對物業(yè)企業(yè)的估值呈正相關。

最具代表性的是碧桂園服務，其母公司碧桂園銷售規(guī)模在2017年升至行業(yè)第一，碧桂園服務因此成為市值最大的物業(yè)企業(yè)，今年3月23日收盤，碧桂園服務以2163億港元市值首超母公司碧桂園2096億港元，截止3月25日午間收盤，碧桂園服務市值已高達2176億港元，與碧桂園市值差距進一步拉大。

市值是衡量物業(yè)企業(yè)的綜合實力，而股價無疑是對增長預期的直接反應。

截至3月25日，在港股上市的物業(yè)企業(yè)中，股價TOP3分別是碧桂園服務、金科服務、藍光嘉寶服務。資本市場之所以給出高股價，一個最重要的原因就是看重這些企業(yè)除基礎住宅服務之外的其他業(yè)態(tài)，還包括社區(qū)智慧化帶來的增值服務和城市管理等。

以金科服務為例，除了強勁的市場化拓展能力外，還將智慧服務的落地應用向城市級服務場景延伸，目前已為重慶、無錫等地高等院校、高鐵車站、三甲醫(yī)院等單位提供智慧化的城市級社會服務。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年百強物業(yè)服務企業(yè)人均管理面積、人均產值同比2018年均大幅增長。其中，人均管理面積從6990.94平米提高到8182.33平米，增長率為22%，人均產值從15.15萬元增加到19.89萬元，增長率為31%。如2020年，時代鄰里每平方米凈利潤從2019年的1.38元提升到1.74元，增幅達26.4%；永升生活每平米凈利潤從1.85元增長到2.59元，增幅高達40.31%。

“隨著更多的技術落地，將從三個方面為物業(yè)服務企業(yè)賦能：進一步加強人工替代，提高服務質量和精細度，降低人工成本；滿足逐步升級的業(yè)主需求，為物企創(chuàng)造更富想象的價值空間，促進智慧社區(qū)的可持續(xù)發(fā)展；提高社區(qū)治理效能，夯實基層治理根基。”中指研究院表示。

（鎂刻地產原創(chuàng)，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)