每經(jīng)記者｜陳 利    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

今年上半年，新房和二手房?jī)r(jià)格分化已成為樓市常態(tài)。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年6月，全國(guó)100個(gè)城市（以下簡(jiǎn)稱百城）新建住宅平均價(jià)格為16847元/平方米，環(huán)比上漲0.19%，同比上漲2.59%；二手住宅方面，“以價(jià)換量”仍在延續(xù)，百城二手住宅價(jià)格繼續(xù)下行，平均價(jià)格為13691元/平方米，環(huán)比下降0.75%。

視覺(jué)中國(guó)圖

在成交規(guī)模方面，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，6月因供應(yīng)縮量、行情低迷，新房成交并未迎來(lái)傳統(tǒng)意義上的“年中放量”，樓市整體延續(xù)企穩(wěn)走勢(shì)，30個(gè)重點(diǎn)城市新房成交面積為1034萬(wàn)平方米，上半年累計(jì)成交規(guī)模與去年同期基本持平。

“6月重點(diǎn)城市新房和二手房銷售環(huán)比均實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，同比仍有所下滑。”中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶分析指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于波動(dòng)調(diào)整過(guò)程中，預(yù)計(jì)下半年城市分化行情仍將延續(xù)。

新房?jī)r(jià)格環(huán)比“六連漲”

6月，百城中，新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有36個(gè)，環(huán)比下跌的城市有46個(gè)，價(jià)格持平的城市有18個(gè)。

這已是今年百城新建住宅價(jià)格指數(shù)連續(xù)6個(gè)月環(huán)比上漲。曹晶晶指出：“百城新房?jī)r(jià)格受改善項(xiàng)目入市帶動(dòng)，環(huán)比上漲0.19%，但漲幅收窄。”

其中，上海和合肥新建住宅價(jià)格分別以0.94%和0.86%的漲幅居前兩位，緊隨其后的北京環(huán)比漲幅為0.59%，成都、杭州的環(huán)比漲幅均超過(guò)0.1%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，得益于高端樓盤不斷突破單價(jià)上限、銷售不斷創(chuàng)出新高，上海新房市場(chǎng)在上半年呈現(xiàn)出“量?jī)r(jià)齊升”態(tài)勢(shì)。上海市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1~5月，上海一手住房成交266萬(wàn)平方米，同比增加9%。另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，5月份，上海新房?jī)r(jià)格同比上漲5.9%。

事實(shí)上，上海豪宅項(xiàng)目“開(kāi)盤即告罄”的現(xiàn)象在5月頻頻出現(xiàn)。記者根據(jù)公開(kāi)信息不完全統(tǒng)計(jì)，5月，上海入市均價(jià)超10萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目就有10余個(gè)。其中，綠城·潮鳴東方、康定壹拾玖、保利·海玥外灘序等多個(gè)豪宅項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤“日光”。

進(jìn)入6月，這一趨勢(shì)仍在延續(xù)。6月27日，融創(chuàng)上海壹號(hào)院四批次開(kāi)盤，備案均價(jià)達(dá)18.9萬(wàn)元/平方米，是上海同批次備案價(jià)最高的樓盤，開(kāi)盤2小時(shí)即售罄。該項(xiàng)目上半年累計(jì)銷售額已突破170億元，成為全國(guó)住宅市場(chǎng)上半年單盤“銷冠”。

易居研究院預(yù)計(jì)，2025年，上海市總價(jià)3000萬(wàn)元以上的新房項(xiàng)目成交套數(shù)將超過(guò)2000套，成交金額預(yù)計(jì)超過(guò)1000億元。

另?yè)?jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，今年前5個(gè)月，從重點(diǎn)城市新建商品住宅成交統(tǒng)計(jì)均價(jià)看，受改善需求支撐的一線和強(qiáng)二三線城市房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，三四線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)步回調(diào)。其中，上海、深圳、北京依次排在新房?jī)r(jià)格前三位；房?jī)r(jià)漲幅較大的如成都、長(zhǎng)沙、天津等城市，主要受高端盤成交占比上升影響，結(jié)構(gòu)性拉升了房?jī)r(jià)。

在成交規(guī)模方面，6月樓市整體延續(xù)企穩(wěn)走勢(shì)，30個(gè)重點(diǎn)城市新房成交規(guī)模1034萬(wàn)平方米，同比和環(huán)比齊跌，不過(guò)，二季度整體成交規(guī)模仍保持環(huán)比持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，上半年累計(jì)成交量與去年同期基本持平。

分城市來(lái)看，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)恒熱，北京、廣州、深圳上半年成交量累計(jì)同比均保持增長(zhǎng)；二三線城市點(diǎn)狀復(fù)蘇、分化更為顯著，除成都和杭州成交規(guī)模保持相對(duì)高位外，武漢、南京、天津等城市保持弱復(fù)蘇行情，累計(jì)同比降幅持續(xù)收窄；還有少數(shù)城市如長(zhǎng)春、東莞等，市場(chǎng)尚處低位徘徊，上半年累計(jì)成交量同比降幅明顯。

“新房成交絕對(duì)量或?qū)⒀永m(xù)低位波動(dòng)，不過(guò)基于去年基數(shù)較低，同比降幅仍有進(jìn)一步收窄的可能，延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)，城市間、項(xiàng)目間分化還將持續(xù)加劇。”克而瑞分析指出，在“以銷定產(chǎn)”模式之下，短期內(nèi)熱度較高的核心一二線城市仍將是房企推盤的重點(diǎn)區(qū)域，如北京、上海、杭州、成都等城市，多數(shù)企業(yè)會(huì)選擇加快新盤入市搶占市場(chǎng)，尤其是增強(qiáng)改善盤的供給；而三四線城市成交規(guī)模將延續(xù)筑底行情，整體樓市回暖仍有待核心一二線城市熱度傳導(dǎo)。

二手房延續(xù)“以價(jià)換量”

相較于新房?jī)r(jià)格的增長(zhǎng)，二手房仍延續(xù)“以價(jià)換量”趨勢(shì)。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，6月，百城二手住宅平均價(jià)格為13691元/平方米，環(huán)比下跌0.75%，同比下跌7.26%。從漲跌情況來(lái)看，百城二手住宅價(jià)格環(huán)比均為下跌，其中，溫州、廈門、武漢等17個(gè)城市二手住宅價(jià)格環(huán)比跌幅超過(guò)1%（含）。

另?yè)?jù)麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)，截至6月，百城二手房?jī)r(jià)格環(huán)比連續(xù)下降28個(gè)月，同比連續(xù)下降30個(gè)月，二手房?jī)r(jià)格下行未扭轉(zhuǎn)。尤其是5月和6月以來(lái)，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅明顯大于一季度。

“一方面，一季度市場(chǎng)成交高速釋放，5月和6月全國(guó)二手房成交量有所放緩，促進(jìn)房?jī)r(jià)跌幅擴(kuò)大；另一方面，目前市場(chǎng)信心及收入預(yù)期并未轉(zhuǎn)變，對(duì)房?jī)r(jià)看跌情緒濃厚。”麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院分析表示。

不過(guò)值得注意的是，盡管價(jià)格在下降，但在成交規(guī)模上，二手房明顯優(yōu)于新房，一線城市尤其表現(xiàn)亮眼。

據(jù)北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，6月，北京二手房網(wǎng)簽量為15139套，環(huán)比5月的14277套增長(zhǎng)6.04%，同比增長(zhǎng)1.01%；上半年，北京二手房網(wǎng)簽量累計(jì)達(dá)90035套，同比增長(zhǎng)20.4%，創(chuàng)下2022年以來(lái)同期新高。

從價(jià)格表現(xiàn)來(lái)看，二手房市場(chǎng)正經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性分化，剛需房源與改善型房源呈現(xiàn)不同走勢(shì)：剛需房源因總價(jià)相對(duì)較低、流通性強(qiáng)等特點(diǎn)，仍保持較大議價(jià)空間；改善型房源則因供應(yīng)相對(duì)稀缺，價(jià)格穩(wěn)定性更強(qiáng)。

再看廣州，根據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至6月25日，6月廣州二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)和面積環(huán)比分別增長(zhǎng)7.18%和8.03%，分別達(dá)到9891套和99.64萬(wàn)平方米；今年1~6月，廣州二手住宅共網(wǎng)簽56613套和569.08萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)12.98%和13.31%。

另?yè)?jù)上海市房地產(chǎn)交易中心最新披露的數(shù)據(jù)，6月，上海二手房網(wǎng)簽成交20774套（全口徑數(shù)據(jù)，包含商業(yè)、車位等），突破2萬(wàn)套大關(guān)。上半年，上海二手房合計(jì)總成交130198套，相較于2024年上半年的107299套增幅超過(guò)21%。

克而瑞監(jiān)測(cè)顯示，今年二季度，30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市二手房成交仍保持同比和環(huán)比齊增，不過(guò)按月來(lái)看，二手房成交呈現(xiàn)逐月下行趨穩(wěn)，4~5月穩(wěn)步回落，6月的成交增長(zhǎng)動(dòng)能略有放緩。

從城市維度來(lái)看，深圳、西安等城市上半年二手房成交累計(jì)同比增幅仍在三成以上，熱度依舊高漲；重慶、合肥、濟(jì)南、南寧等城市亦迎來(lái)復(fù)蘇行情，雖然6月環(huán)比下降，但上半年累計(jì)同比增幅依舊顯著；東莞、煙臺(tái)等部分三四線城市，因去年基數(shù)較低，上半年成交量也出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。不過(guò)，也有部分城市如鄭州、長(zhǎng)春、大連、寧波等二手房仍處于回調(diào)期，上半年累計(jì)成交量同比暫未回正。

“二手房成交增長(zhǎng)動(dòng)能整體放緩。尤其是新房產(chǎn)品力全面提升背景下，二手房市場(chǎng)僅能吸引價(jià)格敏感度較高的剛需客群，短期內(nèi)‘以價(jià)換量’趨勢(shì)延續(xù)。”克而瑞分析表示。

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