每經記者｜劉頌輝    每經編輯｜魏文藝    

“傳統(tǒng)模式面臨著巨大挑戰(zhàn)，但是我們看到新需求同樣孕育著巨大機遇。”8月8日，城投控股（SH600649，股價4.60元，市值115.21億元）董事長張辰向包括《每日經濟新聞》在內的媒體表示，要推動租賃住房產業(yè)可持續(xù)發(fā)展，必須走創(chuàng)新的金融之路，而租賃住房規(guī)?；l(fā)展，勢必要面對重資產投入的資金效率問題。

就在前一日，即8月7日，城投控股發(fā)布公告宣布，參與國泰君安城投寬庭保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金（基金代碼為508031，以下簡稱城投寬庭保租房REIT）的擴募，計劃新裝入兩處優(yōu)質上海保租房資產至城投寬庭保租房REIT。

《每日經濟新聞》記者了解到，城投寬庭保租房REIT于2024年1月上市，是市場規(guī)模最大、上海國資首單保租房REIT及長三角區(qū)域企業(yè)首單保租房REIT，業(yè)界對其一舉一動頗為關注。

注入兩個租賃項目

城投控股公告顯示，公司擬選取子公司持有的上海市閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)浦江社區(qū)MHPO-1307單元G03-04地塊租賃住房項目（以下簡稱浦江社區(qū)租賃項目）、上海市閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)七寶社區(qū)MHPO-0105單元01-02地塊新建租賃住房項目（以下簡稱九星社區(qū)租賃項目）作為底層資產，參與本次擴募。

《每日經濟新聞》記者了解到，上述兩個社區(qū)租賃項目均為保障性租賃住房項目，土地用途為R4（租賃住房）。其中，浦江社區(qū)總建筑面積約為15.37萬平方米，擁有2362套保障性租賃住房；九星社區(qū)總建筑面積約為8.18萬平方米，擁有1230套保障性租賃住房。

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這也就意味著，參與此次擴募的浦江社區(qū)和九星社區(qū)，將為城投寬庭保租房REIT新增3592套保障性租賃住房。

來看具體交易步驟：城投控股先對上述兩處租賃住房的項目公司進行股權重組，將股東由城投控股旗下企業(yè)——上海城投置地（集團）有限公司變更為上海城投房屋租賃有限公司。然后，上海國泰海通證券資產管理有限公司完成擴募資金募集，同時設立第二期資產支持專項計劃，由基金認購全部資產支持證券份額。此后，項目公司原始權益人向專項計劃轉讓項目公司100%股權，專項計劃向項目公司發(fā)放股東借款，置換項目公司存量負債。城投寬庭保租房REIT擴募完成后，上海城投置地經營管理有限公司將作為基礎設施項目的運營管理機構，負責運營管理工作。

據張辰介紹，經過將近一年時間探索實踐，在保租房業(yè)務可持續(xù)發(fā)展方面，城投控股走出了一條“投融建管退”的循環(huán)路徑。

城投寬庭保租房REIT于去年1月在上交所上市，募集規(guī)模達30.5億元。截至今年上半年末，該REIT已累計實現可供分配金額6337萬元，按照募集規(guī)模計算，年化現金流分派率4.19%，市值達42.72億元，上市后增幅超40%。

早在2019年，城投控股母公司上海城投就發(fā)布了“城投寬庭”租賃住宅品牌。目前，城投寬庭已累計布局上海9個區(qū)域19個項目，管理房源超2.7萬套，累計服務近5萬人次。在效益表現上，2024年租金收入規(guī)模突破5億元。

去年底，城投控股聯(lián)合上海國盛集團下屬上海國有存量資產盤活母基金成立合伙企業(yè)，收購上海馨伴寓置業(yè)有限公司100%股權及標的公司股東——華鑫置業(yè)對標公司享有的股東借款債權，進而投資徐匯區(qū)田林板塊244-19地塊的租賃住房物業(yè)項目。該項目于今年5月以“城投寬庭徐匯社區(qū)”的新身份開業(yè)運營。

REITs市場火熱

今年以來，REITs市場整體漲幅亮眼，從6月收盤價的絕對值來看，8只保租房REITs收盤價均值為4.2元，同比平均漲幅達44個百分點，呈現“波動中穩(wěn)步上行”特征。

資本市場對保租房資產抗周期屬性的認可，促使各家企業(yè)各出奇招，收購存量項目擴充資產規(guī)模，“逐鹿”租房市場。

6月25日，華夏北京保障房REIT擴募項目在上交所上市，成為國內首單成功擴募的租賃住房REIT項目，擴募發(fā)售募集資金總額約9.46億元，購入的資產包括4個租賃住房項目，位于北京市海淀區(qū)、房山區(qū)、通州區(qū)和大興區(qū)，回收資金用于公共租賃住房等保障性住房項目建設。

而在此前的5月15日，上海老牌房企——新黃浦（SH600638，股價5.92元，市值39.87億元）則是宣布以總價2.15億元收購北京市昌平區(qū)硅谷SOHO-2號樓，項目建筑處于毛坯狀態(tài)，土地性質為商業(yè)辦公。交易協(xié)議中，賣方承諾在尾款支付后協(xié)助解押資產，并配合將硅谷SOHO-2號樓納入北京市保障性住房體系。

有市場分析人士分析稱，擴募注入模式是保租房REITs發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，不僅能進一步鞏固并拓展權益資金融資通道，還能使保障性租賃住房項目全周期運營機制更加順暢高效，而且有助于盤活存量資產，提升租賃住房領域的滾動投資能力。

“其所在公司有意承接市屬或區(qū)屬國企退出的存量資產，另外也同步在看一些市場化非租賃住房存量項目。”上海一家保租房運營機構負責人向《每日經濟新聞》記者透露。

該負責人進一步表示，大宗資產退出機制是投資者非常關心的問題，許多存量商辦項目空置率較高，較難市場化退出，現根據相關政策進行“非改租”后，能夠提高租金坪效和投資收益，部分有條件的存量資產可通過資產證券化REITs進行上市退出。

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