每經(jīng)記者｜黃海    每經(jīng)編輯｜張海妮    

上海知名商場“上海六百”的拆除重建進行至第二年，上市公司徐家匯（SZ002561，股價9.15元，市值38.04億元）決定將投入“超級加倍”。

9月17日盤后，徐家匯發(fā)布關于調整公司重大投資項目的公告。該公告顯示，公司擬對“上海六百城市更新項目”（以下簡稱上海六百項目）進行調整，計劃總投資將從7.08億元增至16.98億元，增加近140%。

資料顯示，“上海六百”成立于1952年，前身為中國百貨上海市分公司第六門市部，于上世紀90年代經(jīng)歷過整體改造，是上海最早的“號碼”百貨店之一，也是徐家匯商圈的元老級商場之一。2024年2月，“上海六百”結束營業(yè)后正式閉店，并于當年被拆除。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，根據(jù)徐家匯2025年3月27日發(fā)布的公告，公司尚未取得建設工程規(guī)劃許可證和建設工程施工許可證，暫無法對上海六百項目進行工程建設。

項目資金來源描述生變

徐家匯對“上海六百”進行拆除重建的動作，可以追溯至2020年8月。當年8月中旬，徐家匯發(fā)布公告稱，擬將“上海六百”現(xiàn)有建筑體拆除重建，打造符合新時代消費者需求的綜合性精品購物中心。次年1月，上海市政府批復了徐家匯社區(qū)58街坊（即“上海六百”所在地塊）控制性詳細規(guī)劃局部調整方案。“上海六百”自此進入拆除重建準備階段。

2023年7月，徐家匯發(fā)布關于“上海六百”拆除重建的相關公告。該公告顯示，彼時上海六百項目總投資約7.98億元。次年，徐家匯又對該項目進行了調整，總投資減少至7.08億元。

此次徐家匯宣布對上海六百項目進行調整，就是基于上述計劃。具體來看，徐家匯此次修改的內容頗多，無論是項目的總投入、總建面還是項目的總層高、總周期都出現(xiàn)了“翻倍”的情況。

其中，上海六百項目總建筑面積從此前的1.92萬平方米增加至4.25萬平方米；地上局部10層、地下1層也變?yōu)榈厣?0層、地下2層；建筑容積率和總建筑高度分別從此前的7.8和50米變?yōu)?2.5和130米。與之對應，建設周期從此前的預計18個月，增加至30~36個月。項目投資回收期也從15~17年（含建造期）增加至運營期第19年。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，如此大的投入之下，徐家匯對上海六百項目資金來源的描述也悄然發(fā)生變化，從“以公司自有資金為主，如有需要或適當采用外部融資”直接變?yōu)?ldquo;公司自有資金及外部融資相結合”。

徐家匯稱，從短期來看，本次調整將導致項目前期部分投入成本的處置，項目建設期和投資回報期延長，且籌備協(xié)調及建設的難度增大，會對公司業(yè)績造成影響。

“但從長期來看，本項目是公司在當前形勢下實現(xiàn)自我提升和突破的有效方式，通過‘公寓式酒店+品牌旗艦店’組合，更好地滿足新時代消費需求，將有效增強公司盈利能力和核心競爭力。公司也將選取優(yōu)質合作方開展合作，進一步提升公司資產(chǎn)價值、品牌知名度和市場影響力。”徐家匯稱。

投資加碼基于發(fā)展戰(zhàn)略

想要理解徐家匯此次調整動作，一定繞不開目前上海市徐匯區(qū)推進的“大徐家匯”發(fā)展戰(zhàn)略。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，2025年2月，上海市徐匯區(qū)融媒體中心在一則推文中簡要提及“大徐家匯功能區(qū)”的藍圖——聞名遐邇的消費商圈。身處區(qū)域內核心地段的“上海六百”和太平洋百貨是該戰(zhàn)略的實施主體。

在最新公告中，徐家匯再度提及該發(fā)展戰(zhàn)略：“2025年5月17日，根據(jù)‘大徐家匯’發(fā)展戰(zhàn)略部署，為進一步落實城市更新要求，促進徐家匯商圈業(yè)態(tài)升級、功能復合，優(yōu)化提升公共空間系統(tǒng)，上海市徐匯區(qū)規(guī)資部門對《上海市徐匯區(qū)徐家匯社區(qū)C030202單元控制性詳細規(guī)劃58街坊局部調整公眾參與草案》進行了公示，調規(guī)方案中的建筑指標與本項目原方案的建筑指標有顯著變化。”

基于此變化，徐家匯對上海六百項目的投資計劃進行了調整。徐家匯介紹稱，該項目在功能定位方面，將打造集公寓式酒店及品牌旗艦店于一體的綜合性商業(yè)體。

“公司作為區(qū)屬國有企業(yè)，肩負著城市更新等關鍵領域中的發(fā)展重任，本項目調整是公司以經(jīng)營模式和業(yè)態(tài)創(chuàng)新驅動發(fā)展新質生產(chǎn)力、煥發(fā)國資老品牌活力、推進企業(yè)強基轉型的重要探索和嘗試。”徐家匯稱。

此外，在徐家匯看來，對上海六百項目進行調整也有利于公司應對市場激烈競爭。

徐家匯直言：“近年來，受復雜多變外部環(huán)境影響，實體零售行業(yè)面臨有效需求不足、社會預期偏弱、電商分流加劇、品牌商拓店意愿下降及空置率攀升等嚴峻挑戰(zhàn)，行業(yè)總體動能偏弱。本項目所在的徐家匯商圈內商業(yè)體眾多且大體量新商業(yè)體仍在持續(xù)入市，商圈競爭日趨激烈。本項目單體體量較小，若維持單一零售業(yè)態(tài)，難以在未來應對多方面因素的沖擊。”

在徐家匯看來，“公寓式酒店+品牌旗艦店”組合，有利于為商業(yè)導入優(yōu)質客群，滿足高端人群高頻次生活服務需求及區(qū)域客群消費需求，形成“居住與消費”內循環(huán)，達到穩(wěn)定租金來源和經(jīng)營業(yè)績的效應。

2025年3月29日，徐家匯披露2024年年度報告。該報告顯示，2024年，公司實現(xiàn)營業(yè)總收入4.38億元，同比下降19.11%；實現(xiàn)歸母凈利潤422.5萬元，同比下降94.38%；實現(xiàn)扣非凈利潤163.19萬元，同比下降95.98%；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為4418.76萬元，同比下降73.67%。

8月23日，徐家匯發(fā)布2025年半年度報告。該報告顯示，2025年上半年，公司實現(xiàn)營業(yè)總收入1.89億元，同比下降16.44%；實現(xiàn)歸母凈利潤466.47萬元，同比增長325.65%。

封面圖片來源：視覺中國