每經記者｜李旭馗    每經編輯｜黃博文    

當香港的寫字樓和商鋪租賃業(yè)務仍在周期性低谷中掙扎之時，一個曾經邊緣的房地產細分市場正吸引全球資本蜂擁而至：學生公寓。

“近幾個月來香港看學生公寓投資的客戶增加了很多。以前，（客戶）主要是外資基金和本地投資者；現在，中資機構、大型上市公司、東南亞的基金也在關注香港學生公寓?！眹H房地產顧問公司世邦魏理仕香港資本市場部執(zhí)行董事兼主管甄浚岷告訴《每日經濟新聞》記者，“目前還有客戶在咨詢香港學生公寓的投資，越來越多的人看好這個投資板塊?！?/p>

當前，香港特區(qū)政府正積極推廣“留學香港”品牌，擬將香港發(fā)展為專上教育樞紐。記者在采訪中了解到，資本押注的正是源源不斷涌入香港求學的國際學生和內地學生。

海內外資本加速切入香港學生宿舍賽道

2025年上半年，為配合香港特區(qū)政府“留學香港”品牌的建設，香港教育局宣布從2024/25學年起，八所政府資助大學錄取非本地學生的限額由原來的20%提升至40%。同年9月，該限額進一步增至50%。

因此，2025年，各路資本在香港學生宿舍上的布局動作更是明顯提速。

2025年11月，美聯工商鋪發(fā)布的數據顯示，2025年1月至10月，涉及酒店、賓館及整幢住宅改作學生宿舍的相關累計成交高達16宗，總金額超61億港元。其中，酒店改裝學生宿舍的成交宗數最多，累計6宗，總金額達40億港元。

據記者不完全統(tǒng)計，香港本地資本方面，2025年7月底，經世邦魏理仕促成，宏安地產（HK01234）聯合美國私募基金安祖高頓以4.35億港元購入旺角一家酒店，市場預計將用作學生公寓。早在2022年底，二者便聯手斥資20億港元購入香港九龍貝爾特酒店，并將其改造為學生公寓，名為“日新舍”。

2025年8月中旬，中原投資旗下首個香港學生公寓“一步居117”正式啟動，項目位于尖沙咀，前身為一間三星級商務酒店，收購總價1.8億港元，目前該項目的入住率已達100%。緊接著，同年8月底，中原投資繼續(xù)宣布購入位于西半山般咸道的“般咸軒”，并將其改造為學生公寓，初步提供約200個床位，并將其納入旗下學生宿舍品牌“壹社”。

深圳羅湖區(qū)一家中原地產門店的窗戶上張貼著廣告海報，內容為介紹中原投資旗下的香港學生宿舍項目 圖片來源：每經記者 李旭馗 攝

內地資本方面，2025年底，招商局商業(yè)房托基金披露以2.06億港元收購了一個酒店物業(yè)，并計劃將酒店改造成85個床位的學生公寓，瞄準香港日益膨脹的國際學生群體。幾乎同一時段，華潤隆地以9.5億港元接手鄧成波家族旗下位于青山公路葵涌段的一間酒店。有市場消息稱，華潤隆地計劃將其改裝為學生宿舍，預計可提供逾千個宿位。

對于這一現象背后的原因，香港本地房地產開發(fā)及投資公司晶苑投資首席投資官陳偉文在接受記者書面采訪時表示：“香港特區(qū)政府推出包括‘城中學舍’計劃在內的政策，簡化商業(yè)樓宇改建學生宿舍的流程。同時，香港的大學擴大非本地生名額，導致市場出現超7萬張床位的供應缺口。這使得學生公寓成為具備穩(wěn)定租金收益及高入住率的抗周期資產類別，吸引大型開發(fā)商及國際基金進場?！?/p>

在采訪中，陳偉文透露，晶苑投資在5年前便已切入學生宿舍領域，過去3年更是加快了在這一領域的布局。目前，晶苑投資子公司Y.X在港運營4棟學生公寓，均在大學附近。在此之后，晶苑投資仍有投資學生宿舍的計劃。

內地學生為主要租客

近年來，受港校國際排名提高、1年制碩士課程持續(xù)擴招、IANG（非本地畢業(yè)生留港/回港就業(yè)安排）簽證政策友好以及美國留學政策收緊等因素在內的多重影響，赴港求學在內地學生群體中的熱度居高不下。

另一方面，校方提供的宿舍床位本就不多，非香港本地學生更是難以抽取到宿舍床位。因此，大部分非本地學生要么租住普通住宅，要么選擇入住學生公寓。

2025年12月中旬，記者實地探訪了位于香港紅磡的Y83學生公寓，該項目由晶苑投資與法國外貿銀行投資管理公司旗下的AEW共同投資，并由晶苑投資旗下的學生宿舍運營品牌Y.X全權管理。

記者查詢高德地圖發(fā)現，Y83距離香港都會大學和香港理工大學均需約5分鐘的車程或15分鐘的步行路程。據相關負責人介紹，Y83共25層，整體建筑面積約12萬平方呎（1平方呎≈0.0929平方米），共提供600個床位。

Y83內的一間單人房，配有家具和家電，學生可“拎包入住” 圖片來源：每經記者 李旭馗 攝

其房型主要為雙人間和單人間。其中，雙人間的租金為9000港元/人，單人間租金為13000港元/人。租金已包含水電費和網費。

記者在探訪時發(fā)現，Y83還配備了自習空間、健身房、舞蹈室等。截至發(fā)稿時，Y83入住率已達到100%，近六成為香港都會大學的學生。

值得注意的是，相關負責人表示，其租客大部分來自中國內地，只有少部分來自英國、西班牙、韓國等其他國家或地區(qū)。為適應內地學生在港求職的需求，公寓還組織了自愿參加的粵語班。

據智通財經此前消息，2025年12月底，香港學生宿舍住宿供應商匯生活文化科技有限公司（Student Living EduVation）已向美國證券交易委員會提交文件，計劃赴美IPO（首次公開募股）。該公司在香港管理5個宿舍地點，每年服務約400名個人客戶，其中95%來自中國內地，客戶平均租期為1年。

在采訪中，甄浚岷分析道，相較于分散的私人住宅租賃，機構化運營的學生公寓有其獨特賣點，其優(yōu)勢在于住戶均為學生所形成的社區(qū)氛圍、嚴格的安保管理、提供的各類社交與職業(yè)發(fā)展活動、家具與家電齊全等。學生公寓更像是一種服務型產品，而不僅僅是空間的出租。

外資基金與私募基金是大型項目的投資主力

目前，市場上的學生公寓房源主要來自對存量物業(yè)的改造。甄浚岷稱，收購三星級酒店或整棟舊式大廈進行改裝是主流方式，私人開發(fā)商專門新建學生公寓的情況較少。

據介紹，對于大型項目，外資基金、私募基金是投資主力。其典型運作模式為：在鎖定目標物業(yè)后，公司與本地運營商達成合作，通過收購物業(yè)開展升級裝修，后續(xù)或自主運營出租，或與運營商簽訂協議委托運營，并按照約定進行收益分成。而以本地私人投資者、家族資本為代表的本地自由資本，同樣會參與這類項目投資，但投資體量相對有限。

Y83的公共空間，可供學生召開社團活動 圖片來源：每經記者 李旭馗 攝

“從規(guī)模上看，外資基金單筆投資可達10億至20億港元，而本地資本的投資規(guī)模大多集中在1億至3億港元?！闭缈ａ罕硎?。

陳偉文則表示，晶苑投資主要采用自有資本與策略性合作伙伴（私募基金）并行的模式?！巴ǔＧ闆r下，學生宿舍的運作模式包括按市場價格收購或對公共設施進行改造，并以貼近大學標準的租金定價，回報周期依靠高入住率及長期需求穩(wěn)定性?！?/p>

面對大型開發(fā)商和國際基金的紛紛涌入，市場是否會迅速過熱同樣成為關注焦點。

陳偉文對此持樂觀態(tài)度。

“短期內供應過剩風險較低。”他判斷，“非本地生及本地學生需求仍顯著高于供應，加上特區(qū)政府吸引國際人才的政策，市場基本面預計在未來5至7年仍保持強勁?！?/p>

在中原投資官網關于8月底收購項目的新聞稿中，中原投資行政總裁葉明慧表示：“學生宿舍是香港房地產市場中具韌性且增長迅速的板塊。在非本地學生人數持續(xù)增加的驅動下，這類投資不僅帶來穩(wěn)定回報，亦具資產增值潛力。我們在美國、英國及中國香港積累的學生公寓投資與營運經驗，充分體現我們對市場的洞察及管理能力。這次新增項目是我們拓展香港學生住宿市場的重要一步，目標是在短期內將床位數量增加至至少3000個?！?/p>

然而，甄浚岷指出，世邦魏理仕的角色是顧問，旨在為客戶計算改裝費用、回本周期與回報率，世邦魏理仕同樣需要審慎評估單個項目的具體風險?！爱斍埃瑢W生公寓的投資回報率一般為5%至5.5%。計算方式是把收購、改裝等所有成本加起來，再結合出租給學生后的租金收入來核算。”

封面圖片來源：每經記者 李旭馗 攝