每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜程鵬 陳夢妤    

記者|陳利

編輯|程鵬?陳夢妤?杜恒峰?校對|陳柯名

交房兩年，曾承諾的配套商業(yè)沒有了，業(yè)主們選擇了“硬剛”。

日前，長沙廣潤福園小區(qū)一期的業(yè)主們在“問政湖南”等平臺留言反饋：反對廣潤福園小區(qū)二期將原規(guī)劃的商業(yè)用地變更為商住混合用地。

據(jù)業(yè)主代表稱，早在2025年下半年，大家就通過聯(lián)名提交反對函的方式表達(dá)過立場?！吧虡I(yè)配套是小區(qū)功能完整的重要保障，一旦變更為住宅，將導(dǎo)致小區(qū)商業(yè)配套嚴(yán)重縮水，影響居民的日常生活便利性?！?/span>

2月9日，距離1月30日的公示截止時間已過去一周多，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者）以業(yè)主身份聯(lián)系了長沙市自然資源和規(guī)劃局開福分局，接電話的工作人員表示，負(fù)責(zé)該事宜的相關(guān)人員正處于休假狀態(tài)，具體情況只能等年后再告知。

每經(jīng)記者也向項(xiàng)目開發(fā)商湖南投資集團(tuán)股份有限公司發(fā)去了采訪函，但截至發(fā)稿未收到回復(fù)。

業(yè)主：反對商改住

公開資料顯示，廣潤福園小區(qū)位于長沙市開福北，由長沙本地國企湖南投資集團(tuán)股份有限公司開發(fā)，項(xiàng)目總建筑面積約39.7萬平方米，其中一期住宅部分約15萬平方米，已于2023年底交付；二期商業(yè)部分約13.4萬平方米，并配建有約1.4萬平方米的小學(xué)（已開學(xué)）。

根據(jù)最初的片區(qū)規(guī)劃，項(xiàng)目商業(yè)部分有望打造成開福北的新地標(biāo)。但日前長沙市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布的“鵝秀組團(tuán)控制性詳細(xì)規(guī)劃J06-B20-1地塊規(guī)劃修改”啟動公示顯示，為推進(jìn)非住宅商品房去庫存，“擬對用地商住比等指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整”，具體指標(biāo)將根據(jù)后續(xù)論證綜合確定。

公示時間為1月22日～1月30日。

該地塊正是廣潤福園原本規(guī)劃的二期商業(yè)所在地。這也意味著，廣潤福園原規(guī)劃中的商業(yè)地塊將調(diào)規(guī)，未來可能會轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌玫亍?/span>

這引發(fā)了一期業(yè)主的強(qiáng)烈不滿?！吧虡I(yè)配套水平是我們當(dāng)初選擇置業(yè)于此的重要依據(jù)?！睒I(yè)主代表張先生向每經(jīng)記者透露，彼時其選擇購買該小區(qū)時，開發(fā)商曾宣傳會有商業(yè)、地鐵口CBD綜合體等完善配套，但如今交房兩年，不僅商業(yè)毫無動靜，“現(xiàn)在又通過改規(guī)削減配套，已實(shí)質(zhì)損害購房者的正當(dāng)利益”。

據(jù)其介紹，本來區(qū)域內(nèi)就嚴(yán)重缺乏商業(yè)，項(xiàng)目底商配置不足，沒有大型購物超市，如果再調(diào)整商住比，商業(yè)資源就更加匱乏了。

僅在“問政湖南”平臺，每經(jīng)記者就看到了多條明確反對商改住的投訴。

針對業(yè)主們的意見，長沙市自然資源和規(guī)劃局開福分局在最新回應(yīng)中表示，對廣潤福園二期商住比調(diào)整的規(guī)劃修改方案在初期進(jìn)行公示，就是為廣泛征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見。下一步，市資規(guī)局、開福區(qū)人民政府將根據(jù)反饋意見對規(guī)劃修改方案進(jìn)一步研究論證，依法依規(guī)推進(jìn)相關(guān)工作。

與此同時，每經(jīng)記者還以投資人身份聯(lián)系了開發(fā)商方面，相關(guān)人員表示：“目前應(yīng)該還處于征詢意見階段，我們尚未收到關(guān)于這方面需要披露和審議的東西，后期如果達(dá)到了條件也會嚴(yán)格遵循要求進(jìn)行披露?！?/span>

關(guān)于公司申請對項(xiàng)目進(jìn)行商改住，其表示是結(jié)合公司未來考慮，“符合公司的利益和發(fā)展，都會去做”。

針對目前這一調(diào)整遇到業(yè)主反對一事，該人員表示：“業(yè)主反對是很正常的事情，任何事情都會有贊同、有反對，不會因?yàn)樯僭S人的反對就影響到公司的正常運(yùn)營?！?/span>

“要注意平衡住房消化周期”

事實(shí)上，自2024年7月以來，長沙就掀起了商改住熱潮。

彼時，長沙發(fā)布了《關(guān)于支持公寓等類住宅商品房調(diào)整為住宅有關(guān)事項(xiàng)的通知》，明確長沙市轄區(qū)范圍內(nèi)，將暫停新的公寓等類住宅項(xiàng)目規(guī)劃審批。已完成項(xiàng)目總平面圖審批，但開發(fā)、去化存在困難的公寓等類住宅商品房，經(jīng)論證可行后可依規(guī)依程序調(diào)整為住宅。

湖南中原研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2024年5月，長沙內(nèi)五區(qū)商辦類物業(yè)庫存達(dá)到了250萬平方米（剔除現(xiàn)房），其中商務(wù)公寓的庫存量達(dá)到了135萬平方米，去化周期高達(dá)58個月，整體存量積壓。

此后，包括平吉上府、潤和濱江灣、復(fù)地濱江金融中心、綠城鳳起麓鳴、中海閱湘臺、保利時代、金茂智慧科學(xué)城、旺德府萬象時代等多個樓盤均進(jìn)行了調(diào)規(guī)，其中不乏熱門項(xiàng)目。

但市面上也出現(xiàn)了一些不一樣的聲音。除廣潤福園一期小區(qū)業(yè)主外，陽光城尚東灣、保利天匯二期、中海寰宇天下、萬境瀟湘等多個樓盤的業(yè)主均曾明確反對并多次投訴開發(fā)商進(jìn)行商改住。

從反對理由來看，多數(shù)業(yè)主表示，在購房階段開發(fā)商皆明確承諾將配建相應(yīng)的商業(yè)配套，但如今卻是說變就變；同時，商改住后新增的居住人口勢必?fù)屨贾苓呅W(xué)和初中的配套教育資源，業(yè)主擔(dān)心已有的學(xué)位將來不夠用，損害全體業(yè)主權(quán)益。

“商改住調(diào)整，我們認(rèn)為一定要滿足幾個條件?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受每經(jīng)記者采訪時表示，首先是要確保小區(qū)原有住戶公共配套服務(wù)設(shè)施的享有不受影響；其次是一定要走聽證程序，在改變過程中，對業(yè)主個人意見進(jìn)行聽證。

在李宇嘉看來，商改住一定要注意平衡片區(qū)住房消化周期。“如果區(qū)域新房消化周期超過18個月或24個月，那就要非常謹(jǐn)慎?！?/span>

同時，也要統(tǒng)籌考慮片區(qū)的二手房掛牌情況。李宇嘉認(rèn)為：“其實(shí)不一定要進(jìn)行商改住，若片區(qū)缺乏一些‘一老一小’配套，可以考慮發(fā)展新業(yè)態(tài)、新場景，比如文旅、養(yǎng)老托幼助殘等?！?/span>

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