每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜董興生    

3月14日（周六），上海二手房單日成交1472套。上一次達(dá)到這個高度，還是2025年3月15日（周六），1473套。

曾有分析人士戲稱，上海市場需求基數(shù)大，甚至只需要“喇叭叫一叫”就都來買房了。這在二手房市場尤為明顯，一直在觀望學(xué)區(qū)房的藍(lán)女士最近也頻繁光顧中介門店。她對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者）說：“聽說‘滬七條’公布一周之內(nèi)，明珠（學(xué)校）附近的學(xué)區(qū)房成交了差不多20套，現(xiàn)在單價已經(jīng)漲了5000元（每平方米）左右。這幾天又去福外（學(xué)校）附近轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)，那幾個對口小區(qū)單價也漲了5000元—10000元，我很糾結(jié)上哪個車。”

“新政之后，約5000萬元/套的大平層，幾乎每天都能賣掉一套?！北＠啦┨鞇偁I銷負(fù)責(zé)人向每經(jīng)記者透露。不僅如此，大標(biāo)的客戶的決策速度也比2025年下半年更快了。3月中旬，她通過微信向記者展示了微信群里的實(shí)時進(jìn)度：工作日的13時50分，一套總價4901萬元的新房成交，客戶到訪次數(shù)為1次。

3月二手房成交有望沖擊2025年高點(diǎn)

2月25日，上海發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》，推出縮短非滬籍社保年限、放寬居住證購房資格、提升公積金最高貸款額度等7條穩(wěn)樓市措施，也被稱為“滬七條”。

對本輪新政反應(yīng)最敏感的是二手房市場。

“滬七條”之后首個真正意義上的雙休日，上海二手房市場單日（3月7日）成交1324套，創(chuàng)下2026年以來的新高。隨后，成交量繼續(xù)攀升，進(jìn)入新政后的第三周，3月9日—3月13日，連續(xù)5個工作日成交均超過800套，日均達(dá)到874套。這一數(shù)字不僅超過2025年3月政策峰值期（781套），也是2025年以來工作日成交首次連續(xù)5天突破800套關(guān)口。

安居客方面認(rèn)為，新政對置換需求的刺激效果顯著，正在以超出預(yù)期的速度激活市場。

每經(jīng)記者從不少房產(chǎn)中介發(fā)布的現(xiàn)場視頻看到，3月14日，上海各房地產(chǎn)交易中心人頭攢動，線上交易系統(tǒng)一度延遲，而當(dāng)日二手房成交數(shù)據(jù)也沖上了1472套的年內(nèi)新高。

3月15日，浦東新區(qū)不動產(chǎn)登記交易大廳 圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

3月15日，記者在浦東新區(qū)不動產(chǎn)登記交易大廳看到，截至中午12點(diǎn)，41個辦事窗口共放號423個，受理數(shù)量達(dá)到417個，其中“繳稅并發(fā)證”已經(jīng)辦理160組。

3月15日，上海虹口區(qū)曲陽南路，中介外擺等待客戶 圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

“這段時間成交很熱，瑞虹板塊一周成交了十幾套，光對面這個小區(qū)一周就賣了3套?！痹谇柲下啡诵械郎蠑[放廣告牌攬客的中介小哥告訴記者，“現(xiàn)在掛牌量減少，房東都不愿意降價賣了，我們覺得現(xiàn)在價格比較平穩(wěn)，三四月份如果能撐住的話，后續(xù)就沒什么問題了?！?/p>

上海中原地產(chǎn)判斷，3月份成交量有望沖擊2025年的高點(diǎn)。

不過，經(jīng)過粗略計算，近期成交的二手房套均面積僅78.5平方米左右，低于2025年四季度的82.1平方米。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦也分析認(rèn)為，最近兩周300萬元以內(nèi)的剛需房成交占整體的72%左右，而在以往的成交占比中，這一數(shù)值為68%～70%。也就是說，最近一段時間，都是一些剛需買家在快速出手。

前述藍(lán)女士關(guān)注的浦東新區(qū)二手房，主力戶型也是60平方米左右、建造于20世紀(jì)90年代的小區(qū)。為何近期成交量由剛需小戶型買家驅(qū)動？

盧文曦對此指出，新政中對于公積金貸款政策的調(diào)整，起到了非常大的作用。以典型的老破小“曹楊新村”等小區(qū)為例，套均41—42平方米，總價不超過250萬元。而最新的公積金貸款政策中，家庭貸款額度超過200萬元。換言之，買這些房子只需支付低比例的首付款，接下來就能用公積金貸款解決。其認(rèn)為，接下來會有其他城市來“抄作業(yè)”，一定會把公積金的使用門檻降低、貸款額度提高，能讓更多的剛需選手入市。

改善類新房正加速恢復(fù)熱度

相比二手房的成交熱度，上海新房市場則仍處于修復(fù)爬坡期，僅個別板塊、個別樓盤顯現(xiàn)回暖信號，其中改善類項(xiàng)目恢復(fù)勢頭更明顯。

上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計的3月2日—3月8日成交面積榜單前十中，有2個“10萬+”高端項(xiàng)目上榜。其中“地王”項(xiàng)目安瀾上海位居榜首，網(wǎng)簽均價18.1萬元/平方米，成交2390平方米（10套）；另一高端產(chǎn)品綠城上海逸廬，網(wǎng)簽均價10.43萬元/平方米，成交近1000平方米（6套）。

前述“一天賣一套大平層”的保利世博天悅項(xiàng)目，同樣是單價“10萬+”的高端住宅。

3月15日下午，記者在位于虹口北外灘的高端項(xiàng)目“金茂璞元”發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)場置業(yè)顧問忙著陪同客戶參觀樣板間。在沙盤前，有新客戶正在了解板塊情況，休息區(qū)有一組客戶已經(jīng)進(jìn)入選房前的洽談階段。

據(jù)了解，新政后的一周，金茂旗下“江灣金茂府”到訪285組，環(huán)比增加35%，成交環(huán)比增加40%；“普陀金茂府”到訪112組，環(huán)比增加60%，認(rèn)購環(huán)比增加100%。

記者向上海多個在售項(xiàng)目了解情況時發(fā)現(xiàn)，部分項(xiàng)目在新政后也開始升溫。以“象嶼天宸雅頌”為例，3月7日—8日周末兩天共來訪303組，成交16套房源，成交金額超1億元；工作日平均每天接待來訪超30組，日均成交3套，套均價格約764萬元。

“現(xiàn)場來訪量還是不錯的，目前我們要求團(tuán)隊(duì)每天工作到晚上10點(diǎn)，并且一直持續(xù)到5月31日?！碧戾费彭烅?xiàng)目負(fù)責(zé)人王軍對每經(jīng)記者表示。

“周六日基本是忙不過來的狀態(tài)，所以銷售人員都不休息了，周中的接待也忙不過來，非常緊張?！?/p>

上海五大新城之一的嘉定，來訪量也明顯回升?！跋髱Z同進(jìn)虹橋嘉悅府”項(xiàng)目負(fù)責(zé)人黃國偉告訴每經(jīng)記者，近幾周成交數(shù)據(jù)大幅增長，來訪量是原來的三四倍，周末日均來訪160組～180組，工作日來訪人數(shù)也有明顯增加?！?026年我們對嘉定區(qū)的樓市整體樂觀，特別是嘉定新城核心區(qū)、南翔、馬陸等熱門強(qiáng)板塊已筑底回暖，‘滬七條’新政疊加交通升級，以及區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，對嘉定的購買力有支撐?！?/p>

對于近期的市場表現(xiàn)，上海中原地產(chǎn)認(rèn)為，盡管新房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)暫未回暖，但樓盤帶看等先行指標(biāo)持續(xù)向好，雙休日來訪量穩(wěn)步攀升，且一二手房交易鏈條運(yùn)轉(zhuǎn)順暢。預(yù)計隨著后續(xù)市場供應(yīng)量逐步恢復(fù)，新房成交走高僅是時間問題。