每經(jīng)記者｜蔡鼎    每經(jīng)編輯｜楊軍    

5月8日盤后，長(zhǎng)城科技（SH603897，股價(jià)56.99元，市值117.65億元）發(fā)布公告稱，為盤活存量資產(chǎn)、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提升運(yùn)營(yíng)質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)降本增效，公司擬向關(guān)聯(lián)方湖州上實(shí)新能源科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱上實(shí)新能源）轉(zhuǎn)讓位于湖州市南潯區(qū)練市鎮(zhèn)的一宗閑置土地使用權(quán)及地上房屋建筑物，交易價(jià)格合計(jì)1458.62萬(wàn)元。雙方已于5月8日簽署了《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》。

據(jù)公告，上述交易已經(jīng)公司獨(dú)立董事專門會(huì)議2026年第一次會(huì)議、第五屆董事會(huì)第九次會(huì)議審議通過(guò)，無(wú)需提交股東會(huì)審議。此外，上實(shí)新能源系由長(zhǎng)城科技實(shí)控人顧林祥和沈?qū)氈槌鲑Y設(shè)立，因此本次交易構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易，但不構(gòu)成重大資產(chǎn)重組。

受讓方注冊(cè)資本僅1000萬(wàn)元

據(jù)公告，本次交易的標(biāo)的為土地使用權(quán)及地上房屋建（構(gòu)）筑物，其中，土地使用權(quán)為位于湖州市南潯區(qū)練市鎮(zhèn)長(zhǎng)城大道東1號(hào)的工業(yè)用地，面積約1.85萬(wàn)平方米；房屋建（構(gòu)）筑面積共計(jì)約1.19萬(wàn)平方米。

根據(jù)公告出具的評(píng)估細(xì)項(xiàng)，房屋建（構(gòu)）筑物評(píng)估價(jià)值為586.95萬(wàn)元，土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)值為871.67萬(wàn)元。按此計(jì)算，此次交易的房屋單價(jià)約492.32元/平方米、土地使用權(quán)單價(jià)約469.99元/平方米。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，長(zhǎng)城科技本次的受讓方上實(shí)新能源成立于2025年9月，距今尚不足一年，注冊(cè)資本僅1000萬(wàn)元，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括新能源汽車電附件銷售等。

需要指出的是，上實(shí)新能源系新成立公司，暫未開展實(shí)際經(jīng)營(yíng)。作為一家成立不足一年且暫未開展實(shí)際經(jīng)營(yíng)的新設(shè)關(guān)聯(lián)企業(yè)，其注冊(cè)資本尚未覆蓋本次交易標(biāo)的額。

盡管公告以實(shí)際控制人顧林祥與沈?qū)氈椤拔幢涣袨槭疟粓?zhí)行人、資信狀況良好”為由進(jìn)行背書，聲明“本次交易款項(xiàng)收回?zé)o風(fēng)險(xiǎn)”，并約定在合同生效之日起30個(gè)工作日內(nèi)全額一次付清100%價(jià)款，但對(duì)于該受讓方超額資金的具體來(lái)源、是否存在大股東資金體內(nèi)循環(huán)等實(shí)質(zhì)性細(xì)節(jié)，公告并未作出進(jìn)一步披露。 

本次交易標(biāo)的溢價(jià)率超250%

從資本運(yùn)作與財(cái)務(wù)視角的微觀層面來(lái)看，本次交易存在顯著的高溢價(jià)特征。

公告援引桐鄉(xiāng)市方聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所出具的《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》稱，以2026年4月30日為評(píng)估基準(zhǔn)日，標(biāo)的資產(chǎn)賬面原值為1600.8萬(wàn)元，計(jì)提折舊攤銷后賬面凈值為415.48萬(wàn)元。經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，該資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為1458.62萬(wàn)元，較賬面值增值1043.14萬(wàn)元，增值率達(dá)到251.07%。

具體資產(chǎn)細(xì)項(xiàng)中，房屋建（構(gòu)）筑物評(píng)估增值率為270.88%，土地使用權(quán)評(píng)估增值率為238.88%。

從標(biāo)的資產(chǎn)的折舊進(jìn)程與沉沒(méi)成本來(lái)看，該項(xiàng)資產(chǎn)此前的利用效率較低。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，該宗位于長(zhǎng)城大道東1號(hào)的工業(yè)用地及地上房屋建（構(gòu)）筑物，其賬面原值高達(dá)1600.80萬(wàn)元。截至2026年4月30日的評(píng)估基準(zhǔn)日，該資產(chǎn)已計(jì)提的折舊、攤銷及減值準(zhǔn)備總計(jì)達(dá)到1185.33萬(wàn)元，導(dǎo)致賬面凈值僅余415.48萬(wàn)元。長(zhǎng)城科技在公告中將其明確定性為“閑置資產(chǎn)”。

記者注意到，評(píng)估機(jī)構(gòu)在確認(rèn)高達(dá)251.07%的溢價(jià)時(shí)，在方法論上排除了市場(chǎng)法和收益法。公告給出的解釋是，評(píng)估對(duì)象所在交易市場(chǎng)不夠活躍，近期無(wú)類似交易案例，且實(shí)際租金收益與評(píng)估價(jià)值差別較大，不能完全體現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)格。最終房屋建筑物采用成本法評(píng)估，土地使用權(quán)采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估。

針對(duì)受讓方注冊(cè)資金遠(yuǎn)低于本次交易的價(jià)格等問(wèn)題，5月8日下午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾嘗試致電長(zhǎng)城科技，但公司證券部電話始終無(wú)人接聽(tīng)。

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