每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜陳俊杰    

來源：深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所截圖

又有兩座萬達廣場被掛牌轉(zhuǎn)讓，但這次的“賣家”不是王健林。

據(jù)深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所預披露，近日常德萬達置業(yè)有限公司100%股權(quán)、遂寧萬達廣場投資有限公司100%股權(quán)已集中進入掛牌預披露公告，轉(zhuǎn)讓方都是中國建筑一局（集團）有限公司（下稱中建一局）。

值得注意的是，今年1月中建一局才從大連萬達集團手里接盤上述兩座萬達廣場。“核心原因在于資產(chǎn)屬性與央企主業(yè)的高度錯配?！?日，中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，此前建筑央企以資產(chǎn)抵債方式接盤商業(yè)地產(chǎn)，本質(zhì)是債權(quán)保全的被動行為，而非主動投資布局。

兩座萬達廣場被掛牌轉(zhuǎn)讓

根據(jù)深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所披露，轉(zhuǎn)讓方中建一局對兩標的擁有完全的處置權(quán)且實施處置不存在任何限制。

記者了解到，今年1月7日，常德萬達置業(yè)有限公司才從大連萬銳企業(yè)管理有限公司和大連萬達銳馳企業(yè)管理有限公司變更為中建一局100%持股；1月15日，中建一局完成對遂寧萬達廣場投資有限公司的100%持股變更。

信息顯示，今年前兩個月，常德萬達置業(yè)有限公司實現(xiàn)營收1719.54萬元，總利潤890.26萬元，凈利潤667.7萬元。截至今年2月底，常德萬達置業(yè)有限公司總資產(chǎn)約5.29億元，總負債2.84億元，凈資產(chǎn)2.45億元。

另據(jù)天眼查，常德市稅務(wù)局曾在2025年7月、10月發(fā)布欠稅公告，彼時，常德萬達置業(yè)有限公司累計拖欠城市維護建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、增值稅、房產(chǎn)稅等約870.02萬元；今年1月再增一筆約61.18萬元的房產(chǎn)稅。

與此同時，遂寧萬達廣場投資有限公司今年前兩個月實現(xiàn)營收1081.19萬元，總利潤510.11萬元，凈利潤394.09萬元；截至2月底，其總資產(chǎn)約5.69億元，總負債2.16億元，凈資產(chǎn)約3.53億元。

值得一提的是，這兩座萬達廣場當年的原始總承包方正是中建一局。此前有業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時表示，兩座萬達廣場的股權(quán)變更并非現(xiàn)金收購，而是以資產(chǎn)抵償工程款，中建一局也從施工方轉(zhuǎn)為項目產(chǎn)權(quán)方。

據(jù)悉，目前兩座萬達廣場轉(zhuǎn)讓還處于預披露階段，截止時間為6月22日，轉(zhuǎn)讓價格則尚未披露。

柏文喜表示，萬達廣場作為重資產(chǎn)商業(yè)綜合體，運營邏輯與建筑施工完全不同——需要專業(yè)的招商團隊、持續(xù)的客流培育、精細化的租金管理，以及應對消費周期波動的能力。

“中建系缺乏商業(yè)運營基因，若繼續(xù)自持，將面臨三重難點?！卑匚南卜Q，一是現(xiàn)金流持續(xù)失血，資產(chǎn)持有成本（稅費、維護、資金占用）遠高于收益；二是考核周期錯配，央企資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、ROE（凈資產(chǎn)收益率）考核要求下，長期持有低效資產(chǎn)將拖累財務(wù)報表；三是退出通道收窄，商業(yè)地產(chǎn)流動性差，越拖延處置難度越大、折價越深。

后續(xù)或?qū)l(fā)行REITs

事實上，自2023年以來，王健林就持續(xù)在“賣賣賣”。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，截至目前就已累計出手了超80座萬達廣場，從接盤者來看，多以險資、信托及私募等資本為主，如大家保險、新華保險、珠江人壽、陽光人壽、橫琴人壽、中信信托、太盟等。此后，以中建系為代表的上下游供應商也加入其中，主要原因則是以物抵債等。

不過，區(qū)別于險資、信托等接盤的長期持有，中建系是“快進快出”?！斑^去工抵房、工抵商業(yè)是施工方回收工程款的重要渠道，但在房地產(chǎn)下行周期中，這些資產(chǎn)從緩沖墊變成燙手山芋?！卑匚南脖硎尽?/p>

6月4日，記者從相關(guān)人士處了解到，目前中建一局對上述兩座萬達廣場轉(zhuǎn)讓或?qū)⒉扇煞N方式：一種是以市場評估價直接出售；另一種則是引入SPV（特殊目的載體）后發(fā)行商業(yè)REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）。

可供參考的是，近日華潤置地以75.1億元掛牌轉(zhuǎn)讓華潤置地（成都）發(fā)展有限公司100%股權(quán)，即成都萬象城的開發(fā)與運營主體。記者從成都華潤置地相關(guān)人士處了解到，這也是其后續(xù)發(fā)行商業(yè)REITs的重要一步。

在柏文喜看來，未來央企處置此類存量商業(yè)資產(chǎn)的常態(tài)化邏輯將是“快進快出、折價變現(xiàn)、專業(yè)外包”：接收后不設(shè)持有過渡期，直接掛牌轉(zhuǎn)讓；價格上接受市場折價，以“時間換空間”；操作上引入REITs、Pre-REITs（REITs前置項目）等金融工具或委托專業(yè)運營商代管代售，避免自身陷入非主業(yè)運營泥潭。

封面圖片來源：劉國梅