每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜何小桃 董興生    

近期，位于深圳寶安新安片區(qū)的珺悅名都項(xiàng)目，成為深圳市場(chǎng)上看房熱度較高的項(xiàng)目之一，受到地產(chǎn)中介力推。

2月27日下午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來(lái)到該項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，不少中介在項(xiàng)目外圍蹲點(diǎn)攬客。而在營(yíng)銷中心，當(dāng)天雖為工作日，但前來(lái)看房的人依然不少。

不少看房者被項(xiàng)目的大幅折扣所吸引。該項(xiàng)目在春節(jié)返工后便以工抵房的名義推出大幅特惠活動(dòng)，成為2026年春節(jié)后深圳首個(gè)“降價(jià)跑量”新盤。

記者在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)了解到，項(xiàng)目主力戶型89㎡的三房，開盤價(jià)直降80萬(wàn)—115萬(wàn)元，甚至部分低樓層的價(jià)格僅500萬(wàn)元出頭。

其中，該項(xiàng)目的中高樓層89㎡房源，折后價(jià)格多在520萬(wàn)—530萬(wàn)元，單價(jià)區(qū)間在5.8萬(wàn)—5.9萬(wàn)元/㎡；部分低樓層總價(jià)在500萬(wàn)—510萬(wàn)元，單價(jià)約5.6萬(wàn)—5.7萬(wàn)元/㎡。

珺悅名都項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

要知道，深圳寶安珺悅名都在2025年7月開盤時(shí)，備案均價(jià)達(dá)到8.22萬(wàn)元/㎡，哪怕是折后單價(jià)也達(dá)到約7.3萬(wàn)元/㎡?，F(xiàn)如今，則以工抵房的名義，再一次大幅降價(jià)。

值得一提的是，項(xiàng)目的最初開發(fā)商并非中國(guó)信達(dá)，早期由中南建設(shè)主導(dǎo)開發(fā)，此后，中南建設(shè)出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，中國(guó)信達(dá)于2023年2月正式介入接盤。中國(guó)信達(dá)通過(guò)旗下信達(dá)資本聯(lián)合設(shè)立總規(guī)模31.51億元的紓困基金，其中信達(dá)系出資25.51億元，完成對(duì)項(xiàng)目公司深圳市金中盛投資有限公司的股權(quán)重組與資產(chǎn)盤活。

“從去年四季度開始，深圳二手房?jī)r(jià)格降幅明顯比新房大，客戶明顯流向二手房市場(chǎng)。開發(fā)商此舉有利于搶回部分被分流的客戶，加速去化?！?月28日，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹向記者分析稱。

“最高直降百萬(wàn)元”搶跑市場(chǎng)

最近，寶安珺悅名都項(xiàng)目受到深圳中介的力推，而“直降超百萬(wàn)元”無(wú)疑是該樓盤重要的代名詞。

圖片來(lái)源：中介朋友圈信息截圖

2月27日下午，記者在中介推薦下來(lái)到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，在售樓處了解到，優(yōu)惠推出后市場(chǎng)反映還算不錯(cuò)，項(xiàng)目銷售節(jié)奏大幅加快。

據(jù)現(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)透露：“項(xiàng)目于正月初九啟動(dòng)工抵房?jī)?yōu)惠，連續(xù)多日營(yíng)業(yè)至24時(shí)，不少客戶連夜趕來(lái)看房、定房。”開發(fā)商本輪降價(jià)目標(biāo)明確，計(jì)劃在節(jié)后清掉剩余百來(lái)套尾盤，實(shí)現(xiàn)快速資金回籠。

珺悅名都項(xiàng)目售樓處現(xiàn)場(chǎng) 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

價(jià)格優(yōu)勢(shì)是項(xiàng)目走量的核心原因。

置業(yè)顧問(wèn)向記者算了一筆賬，按89㎡中高樓層530萬(wàn)元計(jì)算，特惠后單價(jià)約5.9萬(wàn)元/㎡，較開盤單價(jià)直降1.5萬(wàn)—2萬(wàn)元/㎡。若首付兩成（最低首付可做到15%），則首付為106萬(wàn)元，按30年房貸計(jì)算，月供約1.8萬(wàn)元。

“目前項(xiàng)目實(shí)行10萬(wàn)定金鎖房政策，鎖定優(yōu)惠名額，后續(xù)按正常新房交易流程辦理網(wǎng)簽及貸款?！迸阃浾呖捶康闹薪楸硎尽?/span>

記者注意到，在推出特惠房源之前，該項(xiàng)目整體去化不算太好。項(xiàng)目最早于2025年7月5日開盤，不過(guò)記者查詢深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)了解到，截至今年2月27日，項(xiàng)目已錄入合同+已備案房源共計(jì)52套，整體去化率約20%。

而在推出特惠房源后，據(jù)中介宣傳，該樓盤在推出工抵房后，單日最高銷售約50套。也就是說(shuō)，降價(jià)后的單日最高銷量，幾乎趕上過(guò)去半年的銷量。

據(jù)了解，項(xiàng)目開發(fā)主體為深圳市金中盛投資有限公司。據(jù)天眼查數(shù)據(jù)，該公司成立于2017年，注冊(cè)資本1000萬(wàn)元，法定代表人、董事長(zhǎng)、總經(jīng)理為陸建飛。

從股權(quán)穿透關(guān)系看，該公司由蕪湖信中盛投資合伙企業(yè)（有限合伙）、信達(dá)資本管理有限公司分別持股99%、1%，最終實(shí)控人為中國(guó)信達(dá)。

中國(guó)信達(dá)“兜底”接盤后

選擇降價(jià)跑量

單價(jià)區(qū)間5.6萬(wàn)—5.9萬(wàn)元/㎡，在深圳以及寶安新安片區(qū)屬于什么水平？

“這一價(jià)格在深圳還是比較有吸引力，畢竟位置是在深圳新安片區(qū)，項(xiàng)目周邊次新房及品質(zhì)二手房普遍在7萬(wàn)—9萬(wàn)元/㎡，旁邊大悅城印悅公寓折后單價(jià)約3.9萬(wàn)—4.5萬(wàn)元/㎡，均價(jià)4.2萬(wàn)元/㎡。該項(xiàng)目與周邊的二手房至少存在1萬(wàn)～2萬(wàn)元的差價(jià)?！?月28日上午，深圳房產(chǎn)中介劉文濤向記者表示。

劉文濤表示，哪怕在整個(gè)深圳區(qū)域內(nèi)，這個(gè)價(jià)格的優(yōu)勢(shì)也很明顯。

值得一提的是，該項(xiàng)目前身是寶城25區(qū)及新安25區(qū)城市更新一期C項(xiàng)目，最初由中南建設(shè)開發(fā)。

2021年起，中南建設(shè)陷入流動(dòng)性危機(jī)，債務(wù)逾期、項(xiàng)目停工頻發(fā)，地塊開發(fā)陷入停滯。

2023年2月，中國(guó)信達(dá)注資25.51億元正式接手，以紓困模式盤活資產(chǎn)，成為項(xiàng)目開發(fā)主體，大幅降低爛尾風(fēng)險(xiǎn)，這也是深圳市場(chǎng)上繼中洲迎璽后，又一個(gè)由中國(guó)信達(dá)兜底的問(wèn)題樓盤。

從項(xiàng)目本身業(yè)態(tài)來(lái)看，珺悅名都占地約1.13萬(wàn)㎡，總建面14.3萬(wàn)㎡，僅規(guī)劃2棟31層住宅，搭配2棟寫字樓，可售商品房256套，同時(shí)包含保障房與回遷房。

記者走訪項(xiàng)目周邊了解到，項(xiàng)目距離5/12號(hào)線靈芝站約800米，旁邊就是華南首座中糧大悅城。500米內(nèi)有建安小學(xué)、新安中學(xué)等學(xué)校，一路之隔為寶安中醫(yī)院。

雖然價(jià)格以及區(qū)位屬于最大的優(yōu)勢(shì)，但項(xiàng)目同樣存在短板，項(xiàng)目的容積率高達(dá)9.69，社區(qū)規(guī)模小、園林活動(dòng)空間有限，梯戶比為3梯7戶/4梯6戶，使得整體的居住密度偏高。

珺悅名都架空層的園林 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

央企中國(guó)信達(dá)接手后，并未選擇硬扛價(jià)格，而是采取“降價(jià)跑量、快速回款”的務(wù)實(shí)策略。部分業(yè)內(nèi)人士提到，對(duì)紓困主體而言，快速回籠資金可用于項(xiàng)目后續(xù)裝修與后續(xù)土地競(jìng)拍，而非追求單一項(xiàng)目的高利潤(rùn)，這也是AMC（資產(chǎn)管理公司）盤活不良資產(chǎn)的通用思路。

何倩茹提到，紓困的樓盤跟市場(chǎng)正常的樓盤一般不會(huì)有太大的區(qū)別，但需要被紓困的項(xiàng)目其資金壓力必然更大，因此快速出售項(xiàng)目回籠資金顯得尤為重要。

深圳中原研究中心高級(jí)研究員鄒少偉則向記者表示，目前在深圳市場(chǎng)，除以稀缺性著稱的頂豪產(chǎn)品外，無(wú)論是寶安南山這樣的熱點(diǎn)區(qū)域，還是光明龍崗坪山的剛需區(qū)域，目前“價(jià)格”始終是影響購(gòu)房者決策的最大因素，因此“降價(jià)跑量”的策略在市場(chǎng)仍能行得通。

另?yè)?jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，截至2月27日，當(dāng)月深圳全市新房住宅累計(jì)成交1215套，二手住宅累計(jì)過(guò)戶2248套。在該機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的265個(gè)在售新房住宅項(xiàng)目中，最低首付20萬(wàn)元至800萬(wàn)元不等，近八成樓盤最低首付100萬(wàn)元內(nèi)可“上車”。

記者|陳榮浩

編輯|何小桃?董興生?易啟江

校對(duì)|董興生

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