每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜程鵬 廖丹    

記者|陳榮浩

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2026年一季度臨近收官，北上廣深四大一線城市豪宅市場(chǎng)迎來(lái)明顯的格局洗牌，市場(chǎng)分化態(tài)勢(shì)愈發(fā)顯著。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，截至3月22日，一線城市總價(jià)3000萬(wàn)元以上高端住宅網(wǎng)簽成交同比上漲14%，走出逆勢(shì)獨(dú)立行情；而總價(jià)1000萬(wàn)元以上商品住宅成交同比下滑37%（不含酒店式公寓），中高端住宅與頂豪市場(chǎng)走勢(shì)截然相反。

其中廣州、深圳豪宅市場(chǎng)迎來(lái)爆發(fā)式放量，成交同比增速雙雙突破100%，增速大幅反超北京、上海。截至3月22日，深圳億元級(jí)豪宅成交12套，已逼近去年全年13套的成交總量；廣州更是誕生單價(jià)28萬(wàn)元/㎡、總價(jià)1.87億元的頂豪房源，刷新廣州一手頂級(jí)豪宅單價(jià)近兩年紀(jì)錄。

廣深豪宅成交增速超100%

反超京滬

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，開(kāi)年以來(lái)，一線城市豪宅市場(chǎng)也開(kāi)始出現(xiàn)了明顯的分化。具體而言：千萬(wàn)元級(jí)高端住宅成交降溫，3000萬(wàn)元以上頂豪市場(chǎng)則逆勢(shì)上揚(yáng)，城市間成交增速差距顯著拉大。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至3月22日，四大一線城市總價(jià)1000萬(wàn)元以上商品住宅共成交3044套，較2025年同期減少37%左右。

但將總價(jià)門(mén)檻提升至3000萬(wàn)元后，市場(chǎng)走勢(shì)直接逆轉(zhuǎn)，四大一線城市該價(jià)位段高端住宅合計(jì)成交548套，同比增長(zhǎng)14%，成為樓市中為數(shù)不多的增長(zhǎng)板塊。

在城市表現(xiàn)上，廣州和深圳成為絕對(duì)主力，成交增速雙雙超過(guò)100%，大幅反超北京、上海。

深圳的表現(xiàn)最為搶眼，截至3月22日累計(jì)成交168套3000萬(wàn)元以上豪宅，同比大增154.55%；日均成交2.07套，較去年四季度日均0.89套增長(zhǎng)132.6%。廣州緊隨其后，截至3月20日累計(jì)成交73套，同比上漲128.13%，日均成交0.90套，較去年四季度實(shí)現(xiàn)翻倍式增長(zhǎng)。

上海依舊是3000萬(wàn)元以上豪宅成交總量的“壓艙石”，以成交229套位居首位，但受供應(yīng)收縮、去年高基數(shù)雙重影響，同比下滑27.99%，日均成交較去年四季度下降28.9%，增長(zhǎng)動(dòng)能有所減弱。北京成交78套，同比增長(zhǎng)20%，但日均成交不足1套，增長(zhǎng)力度遠(yuǎn)不及廣深。

億元級(jí)豪宅的成交格局更能體現(xiàn)廣深的強(qiáng)勢(shì)，該價(jià)位段成交中廣深直接趕超京滬。截至3月22日，深圳成交12套億元豪宅，其中10套來(lái)自中信城開(kāi)信悅灣、2套來(lái)自后海沄璽花園，中信城開(kāi)信悅灣備案均價(jià)達(dá)24.4萬(wàn)元/㎡，創(chuàng)下近年深圳豪宅均價(jià)新高。

克而瑞分析稱(chēng)，廣州截至3月20日成交7套億元豪宅，5套出自保利玥璽灣，3月初該項(xiàng)目一套單價(jià)28萬(wàn)元/㎡、總價(jià)1.87億元的房源暫未納入網(wǎng)簽，后續(xù)將進(jìn)一步推高廣州億元豪宅成交數(shù)據(jù)。

從市場(chǎng)端表現(xiàn)看，今年一季度廣州頭部房企項(xiàng)目表現(xiàn)較為突出。3月26日，每經(jīng)記者從保利發(fā)展內(nèi)部人士處獲悉，其位于“珠江新城-馬場(chǎng)”板塊的多個(gè)高端住宅項(xiàng)目，近期以來(lái)熱度頗高，廣州核心區(qū)“珠金琶”黃金三角的熱度被再次引燃。

“三月以來(lái)，保利天奕市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁，小陽(yáng)春效應(yīng)明顯，累計(jì)來(lái)訪超650組，創(chuàng)下單日成交10套、單周成交20套的銷(xiāo)售成績(jī)，至今成交額已突破5億元。”保利天奕項(xiàng)目方面向記者透露。

廣州豪宅保利天奕項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 圖片來(lái)源：受訪者供圖

“豪宅交易（成交）增加，至少在單價(jià)上，對(duì)短期內(nèi)價(jià)格的穩(wěn)定有積極意義。當(dāng)然，效果取決于能否推動(dòng)供給端在產(chǎn)品力、配套等方面升級(jí)，打造優(yōu)質(zhì)好房，并激活需求端。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱(chēng)。

不過(guò)李宇嘉也提到，因?yàn)楹勒袌?chǎng)偏小眾化，而新房與二手房市場(chǎng)目前均以低總價(jià)交易為主導(dǎo)，使得豪宅成交對(duì)樓市整體拉動(dòng)作用有限，需謹(jǐn)慎看待。

廣深豪宅供應(yīng)集中放量

廣深豪宅市場(chǎng)能實(shí)現(xiàn)增速超100%并領(lǐng)跑一線，一定程度也與兩地豪宅盤(pán)的集中供應(yīng)存在一定關(guān)聯(lián)。

每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，2025年末，深圳豪宅市場(chǎng)就已迎來(lái)供應(yīng)井噴，后海沄璽花園、中信城開(kāi)信悅灣、后海招商璽、聯(lián)泰超總灣四大標(biāo)桿項(xiàng)目共計(jì)668套房源集中入市，總貨值達(dá)數(shù)百億元。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年四季度深圳3000萬(wàn)元以上豪宅供應(yīng)面積同比增長(zhǎng)1.3倍，截至2026年3月22日，該價(jià)位段供應(yīng)接近5萬(wàn)平方米，而去年同期為零供應(yīng)，大量新增供應(yīng)在一季度逐步轉(zhuǎn)化為網(wǎng)簽成交。

“回顧過(guò)往豪宅市場(chǎng)的成交情況，在2024年時(shí)也表現(xiàn)出過(guò)類(lèi)似的趨勢(shì)，當(dāng)時(shí)30個(gè)重點(diǎn)城市總價(jià)3000萬(wàn)元以上豪宅成交同比增長(zhǎng)65%，呈現(xiàn)出‘越貴越買(mǎi)’的特征，到2026年這一趨勢(shì)仍然在持續(xù)。高凈值人群置業(yè)總價(jià)段持續(xù)上移?！?月26日上午，克而瑞深度咨詢(xún)·普睿數(shù)智研究中心方面向記者分析稱(chēng)。

相比于深圳豪宅市場(chǎng)在去年底迎來(lái)加速，廣州豪宅市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏于3月下旬迎來(lái)提速。根據(jù)普睿廣佛區(qū)域數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，3月下旬以來(lái)廣州樓盤(pán)取證步伐明顯提速，預(yù)計(jì)3月全市約28個(gè)熱門(mén)在售樓盤(pán)將加推。

值得一提的是，目前廣深入市的豪宅項(xiàng)目，多位于中心區(qū)的核心地段。

比如后海沄璽花園地處深圳傳統(tǒng)豪宅區(qū)，距深圳灣1號(hào)僅約400米，該地塊由華潤(rùn)+中海聯(lián)合體以185.12億元競(jìng)得，歷經(jīng)295輪競(jìng)價(jià)，溢價(jià)率高達(dá)46.31%，樓面價(jià)超7萬(wàn)元/㎡。3月22日二次加推時(shí)，216㎡戶型和408㎡億元級(jí)單位直接售罄。入市四個(gè)月銷(xiāo)售額破239億元。

廣州方面，2026年2月馬場(chǎng)地塊以236.04億元成交，溢價(jià)率26.6%，樓面價(jià)超8萬(wàn)元/㎡，這也帶動(dòng)了珠江新城板塊的二手豪宅的回溫，業(yè)主惜售情緒升溫。

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部今年3月初發(fā)布的數(shù)據(jù)，珠江新城二手豪宅市場(chǎng)已連續(xù)8周呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)雙升”態(tài)勢(shì)，1月成交達(dá)83套。另有數(shù)據(jù)顯示，2月屬于傳統(tǒng)淡季，珠江新城板塊二手網(wǎng)簽量也達(dá)到了60套。

“馬場(chǎng)地塊賣(mài)出后，珠江新城板塊的豪宅業(yè)主明顯惜售了?！?月26日下午，一位廣州珠江新城的中介人士告訴記者，馬場(chǎng)地塊拍出后大家預(yù)估地塊保本售價(jià)約16萬(wàn)元/㎡，相當(dāng)于是給珠江新城核心區(qū)劃了“地板價(jià)”，但周邊的二手頂豪（僑鑫匯悅臺(tái)、凱旋新世界等）成交價(jià)普遍在17萬(wàn)元~30萬(wàn)元/㎡，對(duì)比“面粉價(jià)”（通常指拿地成本），性?xún)r(jià)比反而凸顯。

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