每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜程鵬 陳夢(mèng)妤 向江林    

一場(chǎng)關(guān)乎購(gòu)房模式的轉(zhuǎn)變正在全國(guó)多地推進(jìn)。

今年以來(lái)，包括湖南平江縣、甘肅張掖、河南信陽(yáng)等多個(gè)城市先后出臺(tái)政策，要求新出讓土地的商品房項(xiàng)目實(shí)行現(xiàn)房銷售。另?yè)?jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，2019年以來(lái)，商品住宅現(xiàn)房銷售面積占比已從10%提升至今年年初的33%，全國(guó)已有超過(guò)30個(gè)?。ㄊ校╅_(kāi)展了現(xiàn)房銷售試點(diǎn)或出臺(tái)配套政策。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年，商品房現(xiàn)房銷售面積約占商品房銷售面積的30.84%；今年前9月，這一占比提升至35.4%。

而在“十五五”規(guī)劃建議明確提出推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的背景下，日前住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出了六大重點(diǎn)任務(wù)，其中就包括建立住房保障輪候庫(kù)制度、推進(jìn)商品房現(xiàn)房銷售制度。

這也意味著，以“推進(jìn)現(xiàn)房銷售”為代表的一系列措施，將成為下一階段房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的核心任務(wù)。“隨著政策的不斷細(xì)化和市場(chǎng)的逐步適應(yīng)，現(xiàn)房銷售模式有望成為中國(guó)商品住宅銷售新常態(tài)，這是實(shí)踐和豐富房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式的應(yīng)有之義。”克而瑞分析指出。

圖片來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞資料圖

“十五五”時(shí)期現(xiàn)房銷售有望逐漸推進(jìn)

12月10日，深圳福田區(qū)梅林街道B405-0308地塊完成競(jìng)拍，成交樓面價(jià)42695元/平方米，溢價(jià)率65%。根據(jù)地塊出讓公告，該地塊商品住房需全部實(shí)行現(xiàn)房銷售，這也是近年來(lái)深圳第二宗要求全部現(xiàn)房銷售的宅地。

而在此之前，已有多城從政策端及土地出讓端發(fā)力，推動(dòng)現(xiàn)房銷售制度落地。

如今年5月，河南信陽(yáng)在《信陽(yáng)市中心城區(qū)加強(qiáng)商品房預(yù)售管理工作的若干措施（試行）》中提出，中心城區(qū)新出讓土地的商品房項(xiàng)目一律實(shí)行現(xiàn)房銷售，成為2025年全國(guó)首個(gè)全面落實(shí)現(xiàn)房銷售的城市；7月，湖北荊門(mén)發(fā)布的《關(guān)于持續(xù)鞏固中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)的政策措施》也明確，有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售；對(duì)新出讓的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，優(yōu)先采用現(xiàn)房銷售模式開(kāi)發(fā)；2026年1月1日起，新出讓土地開(kāi)發(fā)的商品房，原則上實(shí)行現(xiàn)房銷售。

此外，湖南平江縣出臺(tái)《全面推行現(xiàn)房銷售和“好房子”規(guī)劃建設(shè)的若干措施（試行）》，要求新出讓土地上新建的商品房項(xiàng)目在竣工驗(yàn)收后方可銷售，成為湖南省內(nèi)首個(gè)全面推行現(xiàn)房銷售的縣城。

更早之前，海南就頒布規(guī)定，自2020年起，新出讓土地建設(shè)的商品住房全面實(shí)行現(xiàn)房銷售制度，成為全國(guó)首個(gè)在省級(jí)層面推行現(xiàn)房銷售政策的省份。

據(jù)中指研究院不完全監(jiān)測(cè)，2022年末以來(lái)，全國(guó)已有超過(guò)30個(gè)?。ㄊ校┏雠_(tái)現(xiàn)房銷售相關(guān)支持政策。目前，合肥、鄭州等地已開(kāi)展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，海南與雄安則已全面推行。

“現(xiàn)房銷售是房地產(chǎn)發(fā)展新模式中的關(guān)鍵領(lǐng)域，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、融資、銷售等全鏈條和環(huán)節(jié)中占據(jù)重要地位。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱每經(jīng)記者）表示，推行現(xiàn)房銷售的出發(fā)點(diǎn)，在于防范爛尾樓問(wèn)題，更好地保障購(gòu)房者的權(quán)益。它既是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)的創(chuàng)新舉措，也是住房民生保障、維護(hù)住房公平的重要體現(xiàn)。

值得一提的是，2024年年底，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確將“有力有序推行現(xiàn)房銷售”列為2025年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部重點(diǎn)工作之一；住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在近日出版的《〈“十五五”規(guī)劃〉輔導(dǎo)讀本》中撰文指出，在商品房銷售上，推進(jìn)現(xiàn)房銷售制，實(shí)現(xiàn)所見(jiàn)即所得，從根本上防范交付風(fēng)險(xiǎn)。

“‘十五五’時(shí)期，現(xiàn)房銷售或?qū)⒅饾u推進(jìn)，預(yù)計(jì)更多庫(kù)存量大的城市或區(qū)域?qū)⒙氏韧七M(jìn)。”中指研究院有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，對(duì)于部分庫(kù)存量較小的地區(qū)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)房銷售后新增供應(yīng)將減少，或影響市場(chǎng)供需平衡，這些地方更需要地方政府精準(zhǔn)把控推進(jìn)節(jié)奏和力度，同時(shí)加快完善適用于現(xiàn)房銷售模式的房地產(chǎn)融資制度等，推動(dòng)期房銷售逐漸向現(xiàn)房銷售轉(zhuǎn)型。

全面落地面臨一系列挑戰(zhàn)

從“圖紙買(mǎi)房”到“現(xiàn)房銷售”，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，便意味著“所見(jiàn)即所得”。

荊門(mén)市住房和城市更新局消息顯示，今年4月14日，荊門(mén)城市更新公司打造的城控·易居苑項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)首日，5棟106套房源全部售罄，成為今年荊門(mén)市第一個(gè)“日光盤(pán)”。

克而瑞監(jiān)測(cè)信息也顯示，海南實(shí)施現(xiàn)房銷售試點(diǎn)五年，新房投訴量下降67%；與此同時(shí)，頭部房企市場(chǎng)份額占比超過(guò)75%，行業(yè)集中度顯著提升。

從市場(chǎng)數(shù)據(jù)看，近年來(lái)現(xiàn)房銷售占比也在持續(xù)上升。

以深圳為例，樂(lè)有家研究中心公布的數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年深圳一手住宅網(wǎng)簽總量（預(yù)售+現(xiàn)售）21846套，其中現(xiàn)售網(wǎng)簽6745套，現(xiàn)售網(wǎng)簽占比為30.9%，相較2024年下半年上漲6.3個(gè)百分點(diǎn)。而在2023年上半年，現(xiàn)售網(wǎng)簽占比僅為14.6%。從月度數(shù)據(jù)走勢(shì)看，2025年6月深圳現(xiàn)房網(wǎng)簽占比達(dá)到了42%。

“當(dāng)前階段推行現(xiàn)房銷售的市場(chǎng)基礎(chǔ)已趨成熟，更是順應(yīng)行業(yè)現(xiàn)實(shí)的變化。”克而瑞分析指出，這一模式的推廣會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生多方面影響，既包括對(duì)購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商的直接影響，也包括對(duì)整個(gè)行業(yè)格局的深刻塑造。其中，尤以對(duì)房企的影響更直接。“企業(yè)資金壓力增大，涉及到融資模式的變革；同時(shí)開(kāi)發(fā)周期的拉長(zhǎng)、周轉(zhuǎn)速度放緩以及經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變帶來(lái)的優(yōu)勝劣汰加速企業(yè)整合。”

中指研究院也認(rèn)為，現(xiàn)房銷售考驗(yàn)其綜合產(chǎn)品力與資金實(shí)力。由于回款周期從期房模式的約6個(gè)月延長(zhǎng)至現(xiàn)房模式的2–3年，企業(yè)需調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)向更長(zhǎng)周期、更低成本的資金，以維持穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)與合理回報(bào)。

每經(jīng)記者了解到，過(guò)去部分省市發(fā)布的試點(diǎn)現(xiàn)房銷售政策中，大部分都涵蓋稅收優(yōu)惠、緩繳配套設(shè)施費(fèi)、鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)給予貸款優(yōu)惠政策等措施。

克而瑞認(rèn)為，現(xiàn)房銷售制度在全國(guó)落地必將面臨一系列挑戰(zhàn)，需要開(kāi)發(fā)“現(xiàn)房開(kāi)發(fā)貸”及銷售回款定金等創(chuàng)新金融工具，銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)需要針對(duì)現(xiàn)房銷售特點(diǎn)，設(shè)計(jì)專門(mén)的融資產(chǎn)品，以緩解房企長(zhǎng)期資金壓力；還需要調(diào)整土地出讓方式和付款條件，如延長(zhǎng)土地出讓金繳納期限，或允許分期支付，以緩解開(kāi)發(fā)商資金壓力。

“各地在推進(jìn)現(xiàn)房銷售的過(guò)程中，要密切關(guān)注企業(yè)的承受能力。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，如果盲目推進(jìn)現(xiàn)房銷售，可能會(huì)給企業(yè)帶來(lái)資金壓力。但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，應(yīng)從打造高品質(zhì)住宅、推動(dòng)公司轉(zhuǎn)型的角度（入手），鼓勵(lì)房企積極推進(jìn)現(xiàn)房銷售。

記者|陳利

編輯|程鵬 陳夢(mèng)妤 向江林

校對(duì)|金冥羽

封面圖片來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞資料圖

｜每日經(jīng)濟(jì)新聞  nbdnews  原創(chuàng)文章｜

未經(jīng)許可禁止轉(zhuǎn)載、摘編、復(fù)制及鏡像等使用